Одновременная продажа и покупка жилья в одном календарном году — типичная «вилка» для российских семей‚ особенно если речь идёт о реновации‚ улучшении условий или переезде в новую квартиру. Главный вопрос‚ который волнует продавца-покупателя: какую сумму и когда нужно заплатить в бюджет? Ниже — самая свежая информация по НДФЛ‚ налоговым вычетам и практическим лайфхакам на апрель 2026 года.
Когда в 2026 году не нужно платить НДФЛ при продаже квартиры
- Минимальный срок владения 3 года. Применяется‚ если вы:
- получили квартиру по наследству‚ дару от близкого родственника или по договору ренты;
- оформили право собственности до (по ДДУ или после реновации) и не приобретали другую недвижимость до момента продажи.
- Минимальный срок владения 5 лет. Для всех остальных случаев (покупка на рынке‚ долевое участие после 2016 г.).
- Цена продажи ≤ 1 млн руб. При этом цена должна быть не ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января 2026 года.
Если хотя бы одно из условий выполняется‚ ваш налог будет 0 ₽.
Продали квартиру раньше «минимального срока». Как рассчитать налог
Формула:
НДФЛ = 13 % × (доход от продажи – налоговый вычет)
Два варианта вычета
- 1 000 000 ₽, фиксированный «по умолчанию» вычет на любой объект недвижимости (дом‚ квартира‚ доля). Используется один раз в году на один объект.
- Сумма расходов — если вы покупали эту же квартиру и можете подтвердить расходы договором‚ актом приёма-передачи‚ выписками из ЕГРН.
Выберите тот вариант‚ который даст больший вычет. Пример:
- Продали за 5 000 000 ₽‚ купили ранее за 4 300 000 ₽ → выгоднее вычет «расходы»: (5 000 000 – 4 300 000) × 13 % = 91 000 ₽.
- Если расходы не подтверждены‚ остаётся 1 млн ₽ → (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 ₽.
Как покупка новой квартиры влияет на итоговый налог
Часто продажа-и-покупка происходят «в одном налоговом периоде» (с 1 января по 31 декабря). В этом случае можно:
- Уменьшить налог от продажи на 1 млн ₽ или подтверждённые расходы (см. п. 2).
- Получить имущественный вычет при покупке новой квартиры до 2 млн ₽ (возврат до 260 000 ₽ НДФЛ).
Схема «0 ₽»
Если размеры вычетов «сошьются»‚ налог может обнулиться:
- Доход от продажи: 3 000 000 ₽.
- Вычет «расходы»: 1 000 000 ₽ (покупка старой).
- Остаток дохода: 2 000 000 ₽.
- Вычет при покупке новой: 2 000 000 ₽.
Важно: оба вычета указываются в одной декларации 3-НДФЛ за 2026 год (подаётся до 30 апреля 2027 г.). Даже если налог = 0‚ декларацию подавать обязательно.
Семьи с детьми: особые льготы
С 2021 года действует льгота для семей с двумя и более детьми: при продаже единственной квартиры и покупке новой до 1 сентября 2026 года минимальный срок владения сокращён до 3 лет‚ независимо от года покупки. Подтверждается свидетельствами о рождении детей и выпиской из ЕГРН.
Календарь налоговых действий 2026
| Дата | Что делать |
|---|---|
| До 30 апреля 2027 | Подать 3-НДФЛ по доходам за 2026 год |
| До 15 июля 2027 | Уплатить окончательный НДФЛ‚ если он есть |
| В течение года | Подать заявление на возврат НДФЛ за покупку (если право собственности уже оформлено) |
Практический чек-лист
- ✓ Проверьте срок владения (3 или 5 лет).
- ✓ Сравните цену продажи с 70 % кадастровой стоимости.
- ✓ Соберите документы: ДКП‚ ЕГРН‚ платёжки‚ чеки‚ акт приёма-передачи.
- ✓ Выберите выгодный вычет (1 млн или расходы).
- ✓ Учтите вычет на покупку новой квартиры‚ если право собственности получено в 2026 году.
- ✓ Подайте 3-НДФЛ до через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме ФНС.
При одновременной продаже и покупке квартиры в 2026 году физлицу может вообще не придётся платить НДФЛ‚ если:
- жильё находилось в собственности ≥ 3–5 лет;
- или сумма полученных вычетов полностью покроет налогооблагаемую базу.
Если срок владения короче‚ используйте комбинацию вычетов «расходы + покупка» или «1 млн + покупка» и подайте декларацию вовремя. Такой подход позволит экономить сотни тысяч рублей и избежать штрафов ФНС.