С 1 января 2020 года в Налоговый кодекс РФ внесли ключевое изменение: введён льготный трёхлетний срок владения, позволяющий полностью освободиться от НДФЛ при продаже единственного жилья. Ниже ‒ разбор всех условий, подводных камней и практических шагов, которые помогут продать квартиру без налога и декларации.
Краткая справка по статье 217.1 НК РФ
Статья 217.1 НК РФ определяет минимальный предельный срок владения недвижимостью; Обычно он равен 5 лет, но есть исключения. Одно из них касается единственного жилья, в этом случае достаточно 3 лет.
- Если с даты оформления права собственности до даты продажи прошло ≥ 3 лет, доход от продажи не облагается НДФЛ.
- Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Что считается «единственным жильём»
ФНС проверяет наличие жилой недвижимости (доли в ней) на дату:
- состояния на момент продажи, и
- в течение 90 календарных дней после покупки нового жилья (так называемый «отсроченный» период).
- на день сделки у вас нет другого жилого помещения (доли, комнаты, дома);
- в течение 90 дней после покупки нового жилья вы продаёте старое – тоже считается «единственным».
Нюанс: жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи «старой» квартиры, не учитывается.
Откуда отсчитываются 3 года
| Способ получения жилья | Срок начинает течь |
|---|---|
| Покупка по ДКП | Дата в ЕГРН (дата регистрации права собственности) |
| ДДУ (долевое участие) | Дата полной оплаты доли + акт приёма-передачи |
| Приватизация | Дата регистрации в ЕГРН |
| Наследство | Дата открытия наследства (день смерти наследодателя) |
| Дар от близкого родственника | Дата регистрации в ЕГРН |
Пример: вы получили квартиру по наследству . Уже можно продавать без налога, если это единственное жильё.
Как проверить, подходит ли вам льгота
- Проверьте ЕГРН: в выписке должна быть только одна запись о жилом помещении.
- Сравните даты: «дата регистрации» + 3 года ≤ дата продажи.
- Учтите трёхмесячный «окно»: если купили новую квартиру , старую можно продать до и сохранить статус «единственного».
Ситуации, когда 3 года не помогают
- Долевая собственность: если у вас есть доля в другой квартире, даже 1/100, льгота не применяется.
- Нежилое помещение: к льготе применяются только жилые объекты.
- «Переуступка» ДДУ: если вы продаёте права требования до акта приёма-передачи, считается продажа имущественного права, а не недвижимости; льгота не действует.
Шаг-за-шагом: как продать без налога и отчётности
Шаг 1. Подготовить документы
- Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН.
- Копия ДКП/ДДУ.
- Справка об отсутствии другого жилья (можно получить онлайн через сервис ФНС «Узнай свою недвижимость»).
Шаг 2. Проверить даты
Сравните дату регистрации права + 3 года с планируемой датой сделки.
Шаг 3. Совершить сделку
Используйте безналичный расчёт через банковскую ячейку или депонирование, чтобы избежать вопросов налоговой.
Шаг 4. Не подавать 3-НДФЛ
Если условия выполнены – никаких отчётов не требуется. Налоговая получит данные из Росреестра автоматически.
Частые вопросы
Вопрос: могу ли я продать квартиру, купленную в ипотеку ровно 3 года назад?
Да, если на дату продажи это единственное жильё и долг по ипотеке не влияет на статус.
Вопрос: купил квартиру, потом получил в наследство долю в другой. Считается ли единственным?
Нет. Даже доля в другой квартире снимает статус «единственного».
Вопрос: продаю квартиру 3 года и 5 дней, но цена выше кадастровой на 30 %. Нужно ли платить налог?
Нет, если соблюдены условия единственного жилья. Проверка идёт по сроку, а не цене.
Проверьте себя за 30 секунд
- Квартира оформлена на меня > 3 лет?
- У меня нет других жилых объектов (включая доли)?
- Я не купил новое жильё в последние 90 дней?
Если на все три вопроса «ДА» – вы освобождены от НДФЛ и от подачи декларации.
Единственное жильё можно продать без налога уже через 3 года владения – это прямое требование статьи 217.1 НК РФ. Главное: следить за статусом «единственности» и правильно отсчитывать срок. Сделав простую проверку по инструкции выше, вы избежите лишних расходов и бюрократии.