Продажа сразу двух квартир в течение одного календарного года может вызвать множество вопросов: какие налоги придётся заплатить, можно ли применить вычеты, уйдёт ли «налоговая» в официальный статус ИП? В статье разберёмся по пунктам, опираясь на актуальное законодательство и разъяснения Минфина РФ на 2025–2026 годы.
Когда возникает обязанность платить НДФЛ
С 1 января 2026 г. для большинства объектов недвижимости действуют два «безопасных» периода владения:
- 3 года, для квартир, полученных по договору ренты, наследству, дарению от близких родственников или при приватизации;
- 5 лет, для всех прочих случаев (куплена на рынке, в ипотеку и т.д.).
Если собственность продана до истечения указанного срока, налоговая база рассчитывается как:
доход от продажи – 1 000 000 ₽ (или фактические расходы на покупку) = облагаемая сумма × 13 %
Как работает вычет при продаже нескольких объектов
Главное правило: имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ предоставляется один раз в налоговом периоде и распространяется на совокупный доход от продажи всего жилого имущества за год (письмо Минфина РФ от № 03-04-05/17543).
Пример
В 2026 г. Иван продал две квартиры:
- квартиру № 1 — 2 200 000 ₽ (в собственности 2 года);
- квартиру № 2 — 3 100 000 ₽ (в собственности 2,5 года).
Вычет: 1 000 000 ₽
Налог: (5 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 559 000 ₽
Альтернатива вычету: уменьшение на расходы
Есть документы о покупке этих же квартир? Тогда лучше уменьшить доход на фактические расходы:
5 300 000 – (2 200 000 + 3 100 000) = нулевая база → налог 0 ₽
Важно: расходы должны быть подтверждены договорами, платёжками, выписками из ЕГРН.
Что будет, если продать ещё и дом/землю
К вышеуказанным квартирам добавим продажу земельного участка за 1 500 000 ₽.
- Общий доход: 6 800 000 ₽
- Общий вычет: всё те же 1 000 000 ₽, а не «на каждый объект»
Покупка новой квартиры в том же году
Если после продажи в том же налоговом периоде приобрели новое жильё, можно одновременно:
- применить вычет продавца (1 000 000 ₽ либо расходы);
- применить вычет покупателя до 2 000 000 ₽ (260 000 ₽ к возврату), если право на вычет ещё не использовано.
Разница между налогами «к уплате» и «к возврату» сводится к минимуму или даже к нулю.
Как подать 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля 2027 г. (если квартиры проданы в 2026 г.).
- Где: личный кабинет ФНС, сервис «Госуслуги», МФЦ.
- Документы:
- декларация 3-НДФЛ;
- договоры купли-продажи (продажи и покупки);
- платёжные документы;
- заявления на вычеты.
Частые ловушки
Миф 1. «Налоговая автоматически зарегистрирует как ИП».
Не верно. Просто продажа двух квартир в год не ведёт к статусу ИП, если нет признаков систематической предпринимательской деятельности (п. 7 ст. 217 НК РФ);
Миф 2. «Можно использовать 1 млн ₽ на каждую квартиру».
Ошибка. 1 000 000 ₽ — единый лимит на всё проданное жилье и земли в течение года.
Пошаговая инструкция
- Определите срок владения каждой квартиры.
- Сравните доход и документальные расходы.
- Выберите, что выгоднее: вычет 1 млн ₽ или расходы.
- Если купили новое жильё, рассчитайте второй вычет.
- Заполните декларацию и приложите все документы.
- Уплатите налог до 15 июля 2027 г. (если он остался).
Заниматься продажей двух квартир в одном году — не запретно, но требует точного расчёта. Грамотное применение вычетов и расходов позволяет существенно снизить или полностью исключить НДФЛ. При сложных схемах (доли, обмены, ипотека) рекомендуем получить индивидуальную консультацию налогового эксперта.