Дата актуализации:

Краткое содержание изменений

С 1 января 2025 года в России вступили в силу новые правила налогообложения доходов от продажи жилой недвижимости․ Главные изменения касаются:

• Установления двух минимальных сроков владения: 3 года (для большинства жилых объектов, приобретённых после ) и 5 лет (для недвижимости, приобретённой до и для некоторых категорий, указанных в законе)․
• Введена прогрессивная шкала НДФЛ (13 % – 22 %) для доходов, полученных от продажи жилья, находившегося в собственности менее установленного срока․
• Уточнены условия освобождения от налога (покупка нового жилья, реинвестирование, отсутствие прибыли и пр․)․

Основные понятия

2․1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Налог удерживается с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (или базовой стоимостью, если она выше)․ Если разница отрицательная – налог не уплачивается․

2․2 Минимальные сроки владения

• 3 года – для жилья, купленного после ․ Если дом находился в собственности менее 3 лет, налог обязателен․
• 5 лет – для жилья, приобретённого до и для некоторых иных категорий (например, кадастровая стоимость ниже 70 % от рыночной цены)․

2․3 Прогрессивная шкала НДФЛ (2025‑2026 гг․)

С 2025 года налог рассчитывается по ставкам, зависящим от размера налогооблагаемой базы:

1. До 5 млн ₽ – 13 %
2. От 5 млн ₽ до 10 млн ₽ – 15 %
3. От 10 млн ₽ до 20 млн ₽ – 18 %
4. От 20 млн ₽ до 30 млн ₽ – 20 %
5. Свыше 30 млн ₽ – 22 %

Эти ставки применяются только если срок владения < 3 года (для недвижимости после 2016 г․) или < 5 лет (для недвижимости до 2016 г․)․

Когда налог НЕ уплачивается?

Налог с продажи дома не взимается, если выполнено хотя бы одно из условий:

• Срок владения превышает 3 года (для недвижимости после ) или 5 лет (для недвижимости до )․
• Продажа происходит без получения прибыли (цена продажи ≤ цена покупки)․
• Продавец использует вычет “покупка нового жилья” – в течение 12 месяцев после продажи покупает другое жилое помещение стоимостью не менее 1 млн ₽ (или 2 млн ₽ в регионах с повышенными тарифами)․
• Продажа происходит в рамках взаимозачёта (3‑НДФЛ) – если продавец одновременно приобретает другое жильё в том же договоре․
• Дом передаётся в наследство или подарок и новый собственник продаёт его после установленного срока․

Как рассчитать налог при продаже дома, находившегося в собственности менее 5 лет

4․1 Шаг 1․ Определяем базовую стоимость

Базовой стоимостью считается:

• Сумма, указанная в договоре купли‑продажи при покупке (с учётом расходов на оформление, нотариальные услуги, комиссии)․
• Если эта сумма меньше 70 % от кадастровой стоимости на момент продажи, в расчёт берётся кадастровая стоимость × 0,7․

4․2 Шаг 2․ Вычисляем налогооблагаемую прибыль

Налогооблагаемая прибыль = Цена продажи – Базовая стоимость – Расходы, подтверждённые документами (рекламные кампании, услуги агентства, ремонт, уплата госпошлин)․
 

4․3 Шаг 3․ Применяем ставку

Если срок владения < 3 года (после 2016) или < 5 лет (до 2016) – применяем прогрессивную шкалу (см․ пункт 2․3)․ Если срок владения превышает указанный порог – ставка = 0 %․

4․4 Шаг 4․ Расчет суммы налога

Сумма налога = Налогооблагаемая прибыль × Применяемая ставка․
 

Пример расчёта (дом, куплен в 2022 г․, продан в 2025 г․):

1. Базовая стоимость = 5 000 000 ₽ (включая расходы 200 000 ₽)․
2. Цена продажи = 8 500 000 ₽․
3. Прибыль = 8 500 000 – 5 000 000 = 3 500 000 ₽․
4. Срок владения = 3 года (< 3 года → налог обязателен)․
5. Ставка = 13 % (поскольку прибыль ≤ 5 млн ₽)․
6. Налог = 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽․

Порядок уплаты и сдачи декларации

Для физических лиц налог уплачивается в следующем порядке:

1. Заполнение формы 3‑НДФЛ (или 2‑НДФЛ, если доход получен от ИП)․ Форму можно подать через личный кабинет ФНС или в бумажном виде․
2. Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом сделки․ Например, продажа в 2025 г․ → декларацию подать до ․
3. Срок уплаты налога – до 15 июля того же года․ При просрочке начисляются пени․
4. Оплату можно произвести через онлайн‑банк, терминалы, либо в отделении банка с указанием ИНН и кода операции․

Как избежать налога при продаже дома менее 5 лет?

Существует несколько законных способов уменьшить налоговую нагрузку:

• Выбор вычета “покупка нового жилья” – необходимо оформить договор купли‑продажи нового объекта в течение 12 месяцев после продажи первого․
• Взаимозачёт (3‑НДФЛ) – если вы одновременно продаёте один объект и покупаете второй, налог может быть полностью нулевым․
• Учет расходов на ремонт и улучшения – все документально подтверждённые траты (материалы, работа, услуги агентства) уменьшают налогооблагаемую базу․
• Продажа без получения прибыли – если цена продажи равна или ниже цены покупки, налог не начисляется․
• Перенос части прибыли в дарение – перед продажей можно оформить дарение части имущества (при условии соблюдения правил дарения и последующего владения более 3/5 лет)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7․1 Нужно ли платить налог, если я продал дом за 1 млн ₽, а купил за 1,2 млн ₽?

Да․ Налог рассчитывается с разницы «продажа – покупка»․ Если продажа ниже цены покупки, прибыль отрицательная → налог не уплачивается․

7․2 Какой срок считается “владения” – с даты регистрации в Росреестре или с даты заключения договора?

Считается дата регистрации права собственности в Росреестре․ Именно с этой даты начинается отсчёт 3‑ или 5‑летнего срока․

7․3 Можно ли использовать вычет, если я уже использовал его в предыдущие годы?

Да, вычет “покупка нового жилья” можно применять каждый раз, когда вы продаёте объект и покупаете новое в течение 12 месяцев․

7․4 Что делать, если я продал дом, но в декларации указал неверную цену продажи?

Необходимо подать дополнительную декларацию‑корректировку в течение 30 дней с момента обнаружения ошибки․ При недоплате начисляются пени, при переплате – возврат․

Практический чек‑лист для продавца

1. Проверьте дату регистрации права собственности в Росреестре․
2. Соберите все документы, подтверждающие стоимость покупки и расходы (договор, квитанции, акты)․
3. Определите, попадаете ли вы под 3‑летнее или 5‑летнее освобождение․
4. Вычислите налогооблагаемую прибыль и примените соответствующую ставку․
5. Решите, используете ли вы вычет “покупка нового жилья” или взаимозачёт․
6. Заполните форму 3‑НДФЛ и подайте её до 30 апреля следующего года․
7. Оплатите налог до 15 июля (если налог обязателен)․
8. Сохраните подтверждения оплаты и копии декларации минимум 5 лет․

Продажа дома, находившегося в собственности менее пяти лет, теперь регулируется более гибкой, но в то же время более строгой системой налогообложения․ Понимание новых сроков (3 года / 5 лет), прогрессивных ставок НДФЛ и доступных налоговых вычетов позволяет владельцам недвижимости планировать сделки без неожиданных финансовых сюрпризов․

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС для уточнения индивидуальных нюансов․

Автор: помощник ChatGPT, 2026 г․