С 31 июля 2021 г. в России вступили в силу изменения Федерального закона № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые упразднили обязательное нотариальное удостоверение для большинства сделок с имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Это нововведение существенно упростило процесс отчуждения долей земельных участков, сделав его более доступным и менее затратным.

Правовая база

• Федеральный закон № 218‑ФЗ от  г. – основной нормативный акт, регулирующий государственную регистрацию недвижимости.
• Закон № 76‑ФЗ от  г; – вносит поправки в 218‑ФЗ, исключая обязательную нотариальную форму при совместном заключении сделки всеми совладельцами.
• Закон № 120‑ФЗ от  г. – уточняет порядок применения новых положений и приводит их в соответствие с другими актами.
• Закон № 391‑ФЗ от  г. – сохраняет перечень сделок, которые всё ещё требуют нотариального удостоверения (например, продажа доли постороннему лицу, если остальные совладельцы не дают согласие).

Согласно новым правилам, договор купли‑продажи (а также дарения, наследования, ипотеки) доли может быть оформлен в простой письменной форме только при условии, что он подписан всеми совладельцами без исключения. Если хотя бы один из совладельцев отказывается участвовать, сделка должна быть нотариально удостоверена.

Когда продажа доли земельного участка может быть проведена без нотариуса?

1. Все совладельцы одновременно подписывают договор купли‑продажи своей доли.
2. Договор оформлен в письменной форме и содержит все реквизиты, предусмотренные ст. 163 ГК РФ (предмет сделки, цена, порядок расчётов и т.д.).
3. Сделка касается одного и того же земельного участка, а не нескольких объектов.
4. Нет требований о нотариальном заверении, если сделка не подпадает под исключения, перечисленные в статье 42‑1 218‑ФЗ (продажа постороннему лицу без согласия остальных совладельцев, ипотека, дарение и др.).

Пошаговая инструкция по продаже доли без нотариуса

Шаг 1. Подготовка документов

• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) на земельный участок.
• Документ, подтверждающий долю (например, договор долевого участия или выписка из реестра долей).
• Паспортные данные всех совладельцев.
• Согласие всех совладельцев в виде подписанных копий их паспортов.
• Договор купли‑продажи доли (пишется в свободной форме, но рекомендуется использовать образец, размещённый на сайте Росреестра).

Шаг 2. Подписание договора

Все совладельцы подписывают договор в присутствии друг друга (или посредством видеоконференции, если стороны находятся в разных регионах). Подписи должны быть чётко различимы и соответствовать записям в паспортах.

Шаг 3. Подача заявления в Росреестр

• Заполнить Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (форма 1‑КД).
• Приложить к заявлению оригиналы (или заверенные копии) всех собранных документов.
• Оплатить государственную пошлину – 0,5 % от стоимости доли (не менее 4000 руб.) согласно ст. 7‑1 Закона о нотариате.

Шаг 4. Рассмотрение заявления

Росреестр проверяет:

• Подлинность подписи каждого совладельца.
• Отсутствие ограничений (арест, залог, судебный спор).
• Соответствие договора требованиям закона.

Если все требования выполнены, регистрация происходит в течение 5‑10 рабочих дней.

Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН

После регистрации вы получаете выписку, где указана новая доля (обычно 100 % в пользу покупателя, если продана вся доля) и статус земельного участка.

Ситуации, когда нотариус всё‑равно необходим

• Продажа доли постороннему лицу, когда хотя бы один из совладельцев не участвует в сделке.
• Ипотека или залог доли (независимо от количества участников).
• Договор дарения доли, если получатель не является совладельцем.
• Сделка, заключённая в рамках банкротства, арбитражного производства или публичных торгов.
• Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (требуется согласие опекуна и нотариальное удостоверение).

Плюсы и минусы оформления без нотариуса

Плюсы

1. Сокращение расходов. Нет необходимости платить нотариальный сбор (0,5 % от стоимости + фиксированная плата).
2. Ускорение процесса. Документы подаются напрямую в Росреестр, без ожидания свободных дат у нотариуса.
3. Простота. Договор может быть составлен самостоятельно или с помощью онлайн‑шаблона.

Минусы

1. Отсутствие нотариального заверения может усложнить доказывание подлинности договора в суде, если возникнут споры.
2. Если хотя бы один совладелец откажется подписать договор, придётся обращаться к нотариусу, что увеличивает затраты.
3. Росреестр может потребовать дополнительные документы (например, подтверждение отказа остальных совладельцев), что удлиняет процесс.

Практический пример

Ситуация: Три брата – Иван (1/3), Пётр (1/3) и Сергей (1/3) – совместно владеют земельным участком площадью 0,5 га. Иван желает продать свою долю Пете, который уже является совладельцем.

Порядок действий без нотариуса:

1. Иван и Пётр (а также Сергей, так как закон требует подписи всех совладельцев) составляют договор купли‑продажи доли Ивану (1/3) в пользу Петра.
2. Все три брата подписывают договор.
3. Пётр собирает копии паспортов и выписку из ЕГРН, оформляет заявление 1‑КД.
4. Пётр оплачивает государственную пошлину (0,5 % от рыночной стоимости 1/3 доли).
5. Документы подаются в региональное отделение Росреестра.
6. Через 7 дней Пётр получает выписку, где указано, что его доля теперь 2/3, а Иван более не является собственником.

Если бы Иван хотел продать долю полностью постороннему лицу (например, соседу), без согласия Петра и Сергея, сделка подлежала бы нотариальному удостоверению.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли продать только часть своей доли (например, 1/6 от 1/3)? Да, но в договоре должна быть чётко указана «доля в праве собственности», а все совладельцы должны подписать документ.
• Нужна ли регистрация сделки в местном органе самоуправления? Нет, регистрация осуществляется только в Росреестре.
• Как доказать, что сделка была заключена без нотариуса, если возник спор? Сохраните оригиналы договора, подписи, а также подтверждения получения копий паспортов (например, скан‑копии с отметкой «получено»).
• Можно ли оформить сделку через доверенное лицо? Да, но доверенное лицо должно иметь нотариально заверенную доверенность.
• Какие штрафы предусмотрены за отсутствие нотариального удостоверения, если оно требовалось? Регистрация будет отклонена, а в случае попытки обойти закон – предусмотрена административная ответственность (штраф до 30 тыс. рублей).

С 2021 г. продажа доли земельного участка без нотариуса стала реальностью, но только при условии полного согласия всех совладельцев и соблюдения установленной формы договора. Это позволяет существенно сократить издержки и ускорить процесс, однако покупателям и продавцам следует помнить о рисках, связанных с доказательством подлинности сделки в случае спора. При любой неясности рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости.

Полезные ссылки

• Продажа доли в общей долевой собственности – нормативные акты и формы
• Официальный сайт Росреестра

*Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. и основана на официальных источниках, включая тексты Федеральных законов и разъяснения Федеральной кадастровой палаты.