Что изменилось в 2026 году
04 апреля 2026 года вступили в силу региональные поправки к пункту 9 статьи 214.10 НК РФ. Теперь 76 из 85 субъектов РФ повысили лимит дохода, свободного от НДФЛ при продаже недвижимости. Это напрямую влияет на ситуации, когда доля в квартире продаётся дешевле кадастровой стоимости.
Почему цена может быть ниже кадастровой
- Рыночный спад. Фактическая стоимость доли в «проблемной» квартире может быть существенно ниже кадастровой оценки, особенно если:
- дом признан аварийным;
- есть долги по коммунальным платежам;
- один из собственников — несовершеннолетний.
- Срочная продажа. Часто долю продают «со скидкой» при разводе или при переезде в другой регион.
- Доля «не котируется». Покупатели опасаются выселения или судов с другими собственниками.
Как рассчитывается налог
Базовая формула
НДФЛ = 13 % × max(0; 0,7 × КС – 1 млн ₽), где
КС, кадастровая стоимость доли на 01 января 2026 г.
Пример 1
Вы продаёте ½ долю в квартире.
Договорная цена — 1,2 млн ₽.
Кадастровая стоимость доли — 2,0 млн ₽.
Налоговая база: 0,7 × 2,0 млн = 1,4 млн ₽.
Вычет: 1 млн ₽ (стандартный).
НДФЛ: 13 % × (1,4 – 1,0) = 52 000 ₽.
Пример 2
Доля в доме, исключённом из перечня, облагаемого по кадастровой стоимости.
В этом случае базой становится среднегодовая рыночная оценка (утверждённая Росреестром).
Если рыночная оценка 800 000 ₽, а договорная цена 750 000 ₽, то налог не возникает, так как доход меньше вычета 1 млн ₽.
Как снизить налог легально
- Доказать рыночную стоимость
- Закажите независимую оценку в Росреестре или СРО-оценщиков.
- Подайте отчёт в ИФНС вместе с 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
- Использовать расходы
- Если доля была куплена ранее, вычтите фактические затраты на покупку вместо 1 млн ₽.
- Суммируйте комиссию риэлторов, нотариуса, проценты по ипотеке.
- Применить федеральный льготный коэффициент
- Некоторые регионы (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край) увеличили порог до 2 млн ₽ при продаже единственного жилья.
- Для Северных и Дальневосточных регионов действует коэффициент 0,5 к кадастровой стоимости (проверьте в местной думе).
Пошаговая инструкция по продаже доли
| Шаг | Что делать | Сроки |
|---|---|---|
| 1 | Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru | 1 день |
| 2 | Уведомите остальных собственников (ст. 250 ГК РФ) | 30 дней до сделки |
| 3 | Подготовьте договор купли-продажи у нотариуса | 1–3 дня |
| 4 | Зарегистрируйте переход права в Росреестре (МФЦ/Госуслуги) | 7–9 дней |
| 5 | До 30 апреля 2027 г. подайте декларацию 3-НДФЛ и заплатите налог | 1 день (онлайн-кабинет налогоплательщика) |
Что будет, если скрыть доход
Штраф — 20 % от неуплаченного налога;
Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
уголовная ответственность — при сумме долга > 2,7 млн ₽ (ст. 198 УК РФ).
Краткий чек-лист продавца
- ✅ Проверил кадастровую стоимость
- ✅ Получил отказ остальных собственников в письменном виде
- ✅ Посчитал налог заранее (с учётом льгот региона)
- ✅ Сохранил чеки на независимую оценку и нотариуса
- ✅ Подал 3-НДФЛ онлайн до дедлайна
PS: Если кадастровая стоимость выросла в 2026 году, но вы купили долю до 01 января 2016 г., используйте «старую» базу — налог будет исчисляться от договорной цены. Проверьте дату первой регистрации права на egrp.ru.