Дата актуализации информации:  г.

Общие положения

Продажа недвижимости (в т.ч. отдельной доли в квартире) облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) от разницы между ценой продажи и ценой приобретения (или иной стоимостью, признанной налоговой базой);

Налог уплачивается только с налогооблагаемого дохода – то есть с той части прибыли, которая не покрывается налоговыми вычетами.

Ключевые термины

• Налоговая база – разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов, подтверждённых документально).
• Налоговый вычет при продаже – фиксированная сумма, уменьшающая налогооблагаемый доход (до 1 000 000 руб. для полной квартиры, пропорционально – для доли).
• Налоговый вычет при покупке – возможность уменьшить налогооблагаемый доход при условии приобретения нового жилья в установленный срок.

Налог на доходы при продаже доли в квартире

2.1 Как рассчитывается налог

1. Определяем стоимость приобретения доли. Это может быть:
   • реальная цена покупки (договор купли‑продажи);
   • оценка, если доля получена в дарение, наследство и т.п.;
   • документально подтверждённые расходы на улучшение (ремонт, перепланировка).
2. Определяем стоимость продажи – цена, указанная в договоре купли‑продажи, подтверждённая актом приема‑передачи.
3. Вычитаем из цены продажи стоимость приобретения и налоговый вычет при продаже (до 1 000 000 руб. для полной квартиры, пропорционально для доли).
4. Полученный результат – налогооблагаемый доход. Если он ≤ 0, налог платить не нужно.
5. Налог = 13 % от налогооблагаемого дохода.

2.2 Пример расчёта (доля 1/4)

Допустим, в 2022 г. вы приобрели 1/4 квартиры за 500 000 руб. В 2024 г. продали эту долю за 875 000 руб.

• Прибыль = 875 000 – 500 000 = 375 000 руб.
• Вычет при продаже = 1 000 000 руб. × 1/4 = 250 000 руб.
• Налогооблагаемый доход = 375 000 – 250 000 = 125 000 руб.
• Налог = 125 000 × 13 % = 16 250 руб.

Если бы вы использовали вычет при покупке нового жилья, то налоговая база могла бы уменьшиться ещё на 1 000 000 руб. × 1/4 = 250 000 руб., и налог бы не взимался.

Условия освобождения от налога

3.1 Срок владения

3.2 Вычет при покупке нового жилья

Налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (или пропорционально доле) предоставляется, если в течение 90 дней до или после продажи вы приобрели (или заключили договор о покупке) новое жилое помещение, которое будет использоваться как единственное жильё продавца.

Для получения вычета необходимо:

1. Подать декларацию 3‑НДФЛ за соответствующий налоговый период;
2. Приложить копии договоров купли‑продажи нового жилья и подтверждение регистрации права собственности;
3. Указать в декларации, что новое жильё будет вашим единственным;
4. Если у вас есть дети, вычет может быть увеличен пропорционально их количеству (по новому законодательству 2026 г.)

3.3 Освобождение по семейному статусу

• Если вы продаёте единственное жилое помещение, а в семье есть два и более детей, то вычет может быть повышен до 1 000 000 руб. × кол-во детей (по поправкам 2026 г.).
• Продажа доли, полученной в наследство, также подпадает под те же правила – вычет считается от стоимости, указанной в свидетельстве о праве на наследство.

Как оформить декларацию 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи доли (продажа);
   • Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор покупки, свидетельство о наследстве, договор дарения);
   • Квитанции об уплате НДС (если были), счета за ремонт и другие расходы;
   • Договор и акт о покупке нового жилья (если планируется вычет);
   • Копию паспорта, ИНН.
2. Заполните форму 3‑НДФЛ (можно через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС).
3. В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
   • Сумму продажи;
   • Сумму приобретения;
   • Размер вычета при продаже (1 млн руб. × доля);
   • Размер вычета при покупке нового жилья (если есть).
4. Подайте декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (для продаж в 2024 г. – до ).
5. Оплатите налог (если он получился) через банковскую квитанцию или онлайн‑платеж до 15 июля того же года.

После подачи декларации вы сможете запросить возврат налога (если вы уже уплатили его заранее) – обычно в течение 30 дней.

Практический пример полного цикла

Исходные данные

• В 2022 г. вы приобрели 1/2 квартиры за 2 000 000 руб. (доля = 50 %).
• В 2024 г. продали эту долю за 3 500 000 руб..
• В 2024 г. в течение 60 дней после продажи заключили договор о покупке новой квартиры стоимостью 4 500 000 руб.
• У вас двое детей.

Расчёт налога

1. Прибыль = 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 руб.
2. Вычет при продаже = 1 000 000 × 0,5 = 500 000 руб.
3. Вычет при покупке нового жилья (с учётом детей) = 1 000 000 × 0,5 × 2 = 1 000 000 руб.
4. Налогооблагаемый доход = 1 500 000 – 500 000 – 1 000 000 = 0 руб.
5. Налог = 0 руб. → не уплачивается.

Таким образом, при соблюдении условий (покупка нового жилья в течение 90 дней, наличие детей) налог полностью нейтрализуется.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6.1 Нужно ли платить налог, если цена продажи ниже цены покупки?

Если продажная цена ≤ покупной цены, налоговая база будет отрицательной или нулевой – налог не уплачивается.

6.2 Можно ли использовать вычет при покупке, если я уже владел несколькими объектами недвижимости?

Вычет предоставляется только при продаже единственного жилого помещения. Если у вас несколько квартир, вычет не применяется.

6.3 Какой срок действия вычета при продаже доли, если я владел ею менее 3 лет?

В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход на до 1 000 000 руб. (пропорционально доле). Налог всё равно будет начислен, но в меньшем размере.

6.4 Что делать, если я продал долю, а покупатель не зарегистрировал права на неё?

Для налогообложения важна дата заключения договора. Регистрация в Росреестре необходима для подтверждения перехода прав, но налог рассчитывается по договору. При отсутствии регистрации рекомендуется сохранить копию акта приема‑передачи и нотариальное удостоверение.

6.5 Можно ли получить вычет, если покупка нового жилья была в рассрочку?

Да. Важен договор купли‑продажи и факт регистрации права собственности (или ипотечного договора) в течение 90‑дневного окна от даты продажи.

Продажа доли в квартире – процесс, который требует внимательного подхода к налоговым обязательствам. Основные правила таковы:

• Определите точную стоимость приобретения и продажи доли.
• Воспользуйтесь вычетом при продаже (до 1 млн руб. пропорционально доле).
• Если планируете покупку нового жилья – сделайте это в пределах 90 дней от даты продажи, чтобы получить дополнительный вычет.
• Не забывайте о сроках подачи декларации 3‑НДФЛ (до 30 апреля) и уплаты налога (до 15 июля).
• При наличии детей вычет может быть увеличен – учитывайте эту возможность при расчётах.

Тщательное документирование и своевременная подача декларации позволяют не только избежать штрафов, но и полностью избавиться от налогового бремени при продаже доли в квартире.

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому при сложных ситуациях (наследство, дарение, совместное владение более 2‑х собственников) рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом.