Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Почему продажа подаренной квартиры облагается налогом?
При получении квартиры по договору дарения вы ничего не платите за сам факт дарения, если даритель, близкий родственник (ст. 217.1 НК РФ). Однако в момент продажи такой недвижимости у вас возникает доход от реализации имущества, который подлежит налогообложению по прогрессивной шкале НДФЛ-2026:
- 13 % — на доход до 2,4 млн ₽;
- 15 %, на доход от 2,4 до 5 млн ₽;
- 18 % — от 5 до 20 млн ₽;
- 20 % — от 20 до 50 млн ₽;
- 22 % — свыше 50 млн ₽.
Как рассчитать налоговую базу?
Формула проста:
Налог = (Цена продажи − Налоговый вычет) × Ставка НДФЛ
Доступные вычеты при продаже подаренной квартиры
- Вычет в размере 1 млн ₽ (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Сумма расходов дарителя, подтверждённая документами (ДДУ, чеки, выписка из ЕГРН). С 2019 г. это правило работает и при дарении.
- Налог, уже уплаченный при дарении, если даритель был не близким родственником (редкий случай).
Пример расчёта
Квартира была подарена отца → сыну 2022 г. В 2026 г. продаётся за 5 500 000 ₽. Даритель купил её в 2020 г. за 4 000 000 ₽ (есть ДДУ).
Вариант А: применяем вычет 1 млн ₽ → налог = (5,5 млн − 1 млн) × 15 % = 675 000 ₽.
Вариант Б: применяем расходы дарителя → налог = (5,5 млн − 4 млн) × 15 % = 225 000 ₽. Выгоднее!
Когда налог платить не нужно?
- Минимальный срок владения 3 года, если квартира была подарена близким родственником (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка/внуки).
- Минимальный срок 5 лет — во всех остальных случаях (далёкие родственники, третьи лица).
Срок отсчитывается от даты регистрации права в ЕГРН.
Пошаговый алгоритм: продажа дарственной квартиры и покупка новой
Шаг 1. Проверьте срок владения
Откройте выписку ЕГРН → графа «Дата регистрации». Если 3/5 лет уже прошли — налог = 0, пропустите пункты 2-4.
Шаг 2. Определите выгодный способ уменьшения базы
Сравните вычет 1 млн ₽ и расходы дарителя. Соберите документы (ДДУ, акт приёма-передачи, чеки, кредитный договор, справка из ФНС о ранее уплаченном НДФЛ при дарении).
Шаг 3. Подготовьте декларацию 3-НДФЛ
- Срок сдачи — до 30 апреля 2027 г., если продажа совершена в 2026 г.
- Онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге в ИФНС.
Шаг 4. Уплатите налог
Срок оплаты, до 15 июля 2027 г.. Учтите, что при покупке новой квартиры можно получить имущественный вычет 2 млн ₽ (или 3 млн ₽ по ипотеке) и зачесть его взаимозачётом с налогом от продажи.
Пример взаимозачёта
Налог от продажи 225 000 ₽ (см. выше). Покупаем новую квартиру за 3 млн ₽. Вычет 2 млн × 13 % = 260 000 ₽. В итоге налог к уплате 0 ₽, к возврату 35 000 ₽.
Чек-лист документов
- Договор дарения + выписка ЕГРН;
- Договор купли-продажи квартиры 2026 г.;
- Документы о расходах дарителя (ДДУ, акты, чеки);
- 3-НДФЛ;
- Заявление на взаимозачёт (если покупается новое жильё).
Три главных ошибки
- Не учесть прогрессивную шкалу. При цене 5,5 млн ₽ уже попадаем под 15 %.
- Забыть про расходы дарителя. Экономия до 780 000 ₽ при цене 6 млн ₽.
- Пропустить срок сдачи 3-НДФЛ. Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Продажа подаренной квартиры в 2026 г. не обязательно приведёт к большому налогу. Главное — правильно посчитать базу, выбрать лучший вычет и применить взаимозачёт при покупке новой недвижимости. Соблюдайте сроки и сохраняйте все документы: они понадобятся как для декларации, так и для подтверждения права на вычеты;
Эта статья подготовлена на 19 апреля 2026 г. и учитывает последние изменения НК РФ.