Актуально на 23:52
Квартиросъёмщик решил стать собственником? Собственник желает продать объект, который сдаётся? В обеих ситуациях сделка называется «продажа арендованной недвижимости»․ Она редко проходит по «стандартному» сценарию: договор аренды вносит коррективы в права и обязанности всех участников․ Ниже ― подробный разбор, как законно продать недвижимость, находящуюся в аренде, и избежать типичных ошибок․
Кто чем владеет: правовой статус сторон
Продавец-арендодатель
- Вещное право; Собственник свободно распоряжается объектом (ст․ 209 ГК РФ)․
- Обязательство сохранить аренду․ Статья 675 ГК РФ прямо запрещает расторгать договор найма только потому, что квартира продана․
- Обязанность уведомить арендатора․ В письменной форме за 3 месяца до сделки, если в договоре есть такое условие; если отсутствует ― всё равно уведомить разумный срок (ст․ 614 ГК РФ)․
Покупатель
- Приобретает объект «с обременениями»: арендатор остаётся на прежних условиях до конца срока договора․
- Вступает в права арендодателя автоматически (ст․ 552 ГК РФ): получает залог арендатора, обязан обслуживать помещение, соблюдать зафиксированный размер платы․
Аррендатор (наниматель)
- Имеет преимущественное право выкупа, если квартира продаётся на публичных торгах (ст․ 250 ГК РФ)․
- Может отказаться от права преимущественного выкупа письменно, тогда новый собственник не будет обязан предлагать объект ему на тех же условиях․
Пошаговая схема продажи
- Проверка договора аренды․ Убедитесь, что он не содержит запрета на продажу, не установлен ли штраф или «откуп» арендатору․
- Уведомление арендатора․ Отправьте письмо заказным письмом или вручите под роспись․ Письмо должно содержать:
- дату предполагаемой сделки;
- условия сохранения аренды;
- предложение выкупить объект (если распространяется ст․ 250 ГК РФ)․
- Подготовка пакета документов․
- Выписка из ЕГРН не старше 5 дней;
- Договор аренды с приложениями;
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и налогам;
- Согласие супруга/супруги на продажу (если объект ― совместная собственность)․
- Экспозиция и показы․ Согласуйте график показов с арендатором․ Последний имеет право быть присутствовать, но не вправе препятствовать просмотрам․
- факт заключённого договора аренды;
- обязанность покупателя принять арендатора «как есть»;
- передачу задатка/залога арендатора новому собственнику․
- Регистрация перехода права в Росреестре․ Одновременно в ЕГРН вносится запись «обременение ― договор аренды (найма)»․
Налоги и режимы в 2026 году
| Статус продавца | Налог на прибыль от продажи | Налог с аренды до продажи | Особенности |
|---|---|---|---|
| Физлицо, владеет ≥ 3 (или 5) лет | 0 % (льгота по НДФЛ) | 13 % НДФЛ или 4–6 % (самозанятый) | Статус личного имущества сохраняется |
| Физлицо, владеет < 3 лет | 13 % НДФЛ от (цена продажи ― расходы) | 13 % НДФЛ или 4–6 % | Возможно применить вычет 1 000 000 ₽ |
| ИП на патенте (аренда) | 6 % патент | 6 % патент | Код ОКВЭД 68․20․2 |
| ООО | 20 % прибыль или 6 % УСН «Доходы» | 20 % прибыль или 6 % УСН | НДС 20 % при применении ОСНО |
Важно: при продаже объектов коммерческой недвижимости ИП/ООО обязаны выставлять счёт-фактуру покупателю, за исключением случаев, когда покупатель ― неплательщик НДС и стороны письменно согласовали отказ от СФ (пп․ 1 п․ 3 ст․ 169 НК РФ)․
Особые ситуации и риски
«Срочная» продажа при долгосрочном договоре
Если срок аренды > 1 года и договор зарегистрирован в Росреестре, расторгнуть его досрочно можно только по соглашению сторон или по основаниям, прописанным в договоре․ Судебная практика (Определение ВС РФ от № 307-ЭС22-8564) подтверждает: односторонний отказ собственника не освобождает от выплаты неустойки арендатору․ Поэтому продавцу придётся либо дождаться окончания срока, либо «откупиться»․
Аренда с последующим выкупом (опция)
Иногда договором предусмотрено право арендатора выкупить объект по фиксированной цене․ Тогда продавец обязан сначала предложить покупку арендатору․ Если последний отказывается или не оплачивает в срок, можно свободно продавать третьим лицам․
Коммерческая недвижимость на арендованной земле
При продаже здания, расположенного на арендованном земельном участке, переход прав аренды земли происходит автоматически (ст․ 552․1 ГК РФ)․ Но если договор аренды земли содержит условие о согласии арендодателя земли, без разрешения земельного собственника сделка не зарегистрируется․
Шаблон уведомления арендатора о продаже
Образец:
Уважаемый(ая) [ФИО арендатора]! Уведомляю Вас о намерении продать квартиру, расположенную по адресу: [адрес], в соответствии с договором найма № ___ от «__»___20__ г․ Предполагаемая дата сделки: «__»______ 2026 г․ До окончания срока найма новый собственник обязан соблюдать все условия действующего договора․ В течение 30 календарных дней со дня получения настоящего уведомления Вы вправе воспользоваться преимущественным правом покупки на тех же условиях․ С уважением, [ФИО собственника] [Подпись] [Дата]
Чек-лист перед подписанием ДКП
- □ У арендатора нет долгов по арендной плате;
- □ Залог/депозит передан новому собственнику и отражён в акте приёма-передачи;
- □ В ЕГРН внесены обременения (договор аренды);
- □ Покупатель ознакомлен с текстом договора аренды и подписал дополнение к ДКП;
- □ Налоговые последствия рассчитаны и согласованы с бухгалтером․
Краткий вывод
Закон в 2026 году по-прежнему сохраняет права арендаторов․ Продать арендованную недвижимость можно, но придётся соблюсти процедуру уведомления, учесть налоговые последствия и заранее договориться с арендатором о показах и порядке перехода прав․ Правильно оформленные документы и чёткое следование шаблону сведут риски на нет и ускорят регистрацию сделки в Росреестре․