С 1 марта 2025 года вступили в силу новые правила государственной регистрации сделок с землёй․ Они затронули и продажу объектов, находящихся в аренде․ Ниже вы найдёте пошаговую инструкцию, свежие изменения в законодательстве и типичные ошибки, которые лучше избежать․
Что считается «арендным участком»?
Это земельный участок, права аренды которого оформлены на срок более 5 лет и внесены в ЕГРН․ До г․ разрешалось продавать «по-старому» — достаточно было простого договора купли-продажи․ Теперь, чтобы перейти к новому собственнику:
- арендатор должен уведомить собственника (муниципалитет, Фонд имущества, частное лицо) не позднее 30 дней до сделки;
- собственник в течение 15 дней выставляет участок на публичные торги, если не соглашается на отчуждение․
Статус на 19 апреля 2026 года: ключевые изменения
Кадастровый номер — обязательная строка в договоре
Важно! Судебная практика 2025–2026 гг․ однозначно признаёт сделку недействительной, если в договоре отсутствует кадастровый номер или он указан с ошибкой․ Проверяйте сведения в ЕГРН онлайн через сайт rosreestr․gov․ru․
Налоги при продаже прав аренды физлицом
Доход облагается НДФЛ по ставке 13 % (15 % для суммы свыше 5 млн руб)․ Однако освобождение возможно, если:
- арендатор владел правами более 5 лет;
- участок использовался для ИЖС или ЛПХ;
- период владения правами аренды превышает 3 года и объект получен по договору ренты (ст․ 217․1 НК РФ)․
Банкротство арендатора
При банкротстве права аренды автоматически включаются в конкурсную массу (ст․ 213․4 Закона о банкротстве)․ Сделку можно оспорить в течение 3 лет, если покупатель знал о признаке неплатёжеспособности продавца․
Пошаговая инструкция: как безопасно продать право аренды
Шаг 1․ Подготовка пакета документов
- выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
- договор аренды земельного участка;
- согласие собственника или отказ в течение 15 дней;
- технический план, если есть постройки;
- справка об отсутствии задолженности по арендной плате․
Шаг 2․ Нотариальное удостоверение
Начиная с 2025 г․, сделки с правами аренды стоимостью ≥ 1 млн руб обязательно удостоверяются нотариально; Это исключает риск признания договора недействительным и сокращает срок регистрации до 3 рабочих дней․
Шаг 3․ Регистрация в Росреестре
Нотариус сам подаст заявление через систему электронной регистрации․ Вы получите выписку ЕГРН с новым арендатором в течение суток․
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Нет кадастрового номера в договоре | Сделка признаётся ничтожной | Вносим номер из выписки ЕГРН до подписания |
| Нет уведомления собственника | Росреестр откажет в регистрации | Письменное уведомление за 30 дней + почтовая квитанция |
| Не учтён НДФЛ | Доначисление пени и штрафа | Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей |
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли продать участок, если он находится в залоге у банка?
Ответ: Да, но только с письменного согласия банка-кредитора․ Банк обязан ответить в течение 10 дней․
Вопрос: Нужно ли согласие супруга/супруги?
Ответ: Нет, если участок оформлен на одного из супругов как арендатор․ Но потребуется брачный договор, если вы владели правами аренды в браке менее 3 лет․
Продажа арендного участка земли в 2026 году стала строже, но прозрачнее․ Соблюдайте новые правила нотариального удостоверения, проверяйте кадастровый номер и не забывайте о налогах․ Это сэкономит время, деньги и нервы всем участникам сделки․