Если вы одновременно продаёте старую квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде (календарном году), то в большинстве случаев можно полностью избежать НДФЛ к уплате. Главное — правильно воспользоваться двумя вычетами и подать форму 3-НДФЛ. Разберём всё по шагам.
Когда вообще возникает налог при продаже
- 3 года — если квартира получена в наследство/по договору дарения от члена семи, приватизирована или была единственным жильём.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на вторичном рынке после ).
Если с момента приобретения прошло меньше минимального срока, то доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Как уменьшить налоговую базу при продаже
У вас есть два способа:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ — просто вычитается из цены продажи (применяется один раз в год на все объекты в совокупности).
- Документальные расходы — вычитаются реальные затраты на покупку этой же квартиры (ДДУ, ипотека, ремонт, но только при наличии подтверждающих документов).
Что выгоднее?
- Если квартиру продали дороже, чем купили, выгоднее расходы.
- Если нет документов или разница меньше 1 млн ₽, выгоднее вычет 1 000 000 ₽.
Зачем нужен вычет при покупке новой квартиры
Вы имеете право на второй вычет — до 2 000 000 ₽ на покупку новой квартиры (или доли, дома, земельного участка). Это позволяет вернуть до 260 000 ₽ НДФЛ из бюджета.
Главное условие: вы никогда раньше не использовали этот вычет или не исчерпали лимит 2 млн ₽. С 2014 года лимит «переносится» на оставшиеся объекты.
Взаимозачёт: как соединить оба вычета
Если продажа и покупка произошли в одном и том же календарном году, то:
- Налог с продажи = (цена продажи – 1 000 000 ₽ или расходы) × 13 %.
- Возврат с покупки = (2 000 000 ₽ × 13 %) = 260 000 ₽.
Налоговая позволяет взаимозачесть эти суммы: вычесть «возврат» из «к уплате». Часто итог равен нулю.
Пример 1. Базовый взаимозачёт
Продажа: 3 500 000 ₽
Покупка: 4 000 000 ₽
Расходы на старую квартиру: 2 200 000 ₽
Налоговая база: 3 500 000 – 2 200 000 = 1 300 000 ₽
НДФЛ к уплате: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽
Вычет при покупке: 260 000 ₽
Взаимозачёт: 169 000 – 260 000 = –91 000 ₽ (можно вернуть 91 000 ₽ из бюджета).
Какие документы понадобятся
- Договор купли-продажи (продажа).
- Договор долевого участия/купли-продажи (покупка).
- Квитанции, расписки, выписки по ипотеке, акты приёма-передачи.
- Справка 2-НДФЛ за год сделок.
- Декларация 3-НДФЛ (подаётся до 30 апреля следующего года).
Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ
- Зарегистрируйтесь в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или через Госуслуги.
- Выберите режим заполнения: «взаимозачёт» при одновременной продаже и покупке.
- Раздел 1: код категории 760, период 34, отчётный год 2025 (или 2026).
- Раздел 2: отразите доход от продажи и выбранный вычет (1 млн ₽ или расходы).
- Раздел 3: заявите вычет 2 000 000 ₽ при покупке.
- Приложите сканы документов.
- Подпишите ЭЦП и отправьте декларацию.
- Дождитесь уведомления о возврате или доплате (до 4 месяцев).
Особые ситуации
Квартира в ипотеке
Продажа: вычет 1 000 000 ₽ или расходы применяются без ограничений.
Покупка: можно получить вычет и с суммы кредита, и с процентов (до 3 000 000 ₽ на проценты). Главное — подтверждение платежей.
Продано несколько объектов за год
Вычет 1 000 000 ₽ делится между всеми проданными объектами. Если сумма выручки превышает 1 млн ₽, остаток будет облагаться налогом.
Супруги-сособственники
Частые ошибки
- Не подали 3-НДФЛ вовремя — штраф 5 % за каждый месяц просрочки.
- Израсходовали вычет 2 000 000 ₽ раньше и забыли об этом, ожидая «взаимозачёт».
- Указали вычет 1 000 000 ₽, хотя расходы были выше (переплата налога).
- Забыли подтвердить расходы — придётся применять только 1 000 000 ₽.
Чек-лист перед сделкой
- Проверьте дату вступления в права: «3/5 лет» до освобождения.
- Соберите все чеки/договоры по старой квартире.
- Убедитесь, что ваш вычет 2 000 000 ₽ не исчерпан.
- Скачайте форму 3-НДФЛ заранее и просчитайте взаимозачёт.
- Подайте декларацию до 30 апреля следующего года.
При одновременной продаже и покупке квартиры в 2025–2026 годах в 90 % случаев налог можно свести к нулю или даже получить возврат из бюджета. Главное — правильно применить оба вычета и своевременно подать 3-НДФЛ. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь с налоговым специалистом: ошибка может стоить десятков тысяч рублей.