Каждый‚ кто планирует одновременно продать старую и купить новую квартиру‚ задаётся одним и тем же вопросом: «Придётся ли платить НДФЛ и можно ли его законно уменьшить?» Ниже ‒ подробная инструкция на русском языке: кто‚ когда и сколько должен заплатить‚ какие вычеты применимы и как подать декларацию.

Когда возникает налог

Налог (НДФЛ) возникает‚ если вы получили доход от продажи недвижимости. Доходом считается разница между ценой продажи и ценой покупки (или иным вычетом) и облагаеться по ставке:

• 13 % – доход до 2‚4 млн руб. за год;
• 15 % – часть дохода свыше 2‚4 млн руб. за год.

Исключение: если квартира была вашей единственной и вы владели ею от 3 лет (приобретена после )‚ налог не платится в любом случае.

Как рассчитать налог с продажи

Формула

НДФЛ = (Доход – Вычет) × Ставка

В качестве вычета можно выбрать:

1. Фактические расходы – сумма‚ указанная в ДКП при покупке квартиры + документально подтверждённые расходы на ремонт и проценты по ипотеке.
2. Безусловный вычет 1 000 000 руб.‚ если документов нет или сумма меньше миллиона.

Пример:
Купили квартиру в 2022 г. за 2 000 000 руб.‚ продали в 2026 г. за 3 500 000 руб.
НДФЛ = (3 500 000 – 2 000 000) × 13 % = 195 000 руб.

Покупка новой квартиры в том же году: взаимозачёт вычетов

Если покупка и продажа произошли в одном календарном году‚ вы можете:

• уменьшить доход от продажи на 1 000 000 руб. (или фактические расходы);
• одновременно получить вычет за покупку новой квартиры до 2 000 000 руб. (если право на вычет ещё не использовалось).

Реальный пример

Доход от продажи дома 3 млн руб.
Применяем вычет за продажу 1 млн руб.
Применяем вычет за покупку новой квартиры 2 млн руб.
База для НДФЛ = 3 – 1 – 2 = 0 руб.
Налога к уплате не будет (пример из практики НДФЛка.ру).

Как оформить взаимозачёт: пошаговая инструкция

1. Соберите документы:
   • ДКП продажи и покупки;
   • квитанции‚ чеки‚ акты приёма-передачи;
   • ипотечный договор и справка о процентах‚ если брали кредит.
2. До 30 апреля 2027 г. подайте декларацию 3-НДФЛ через сайт ФНС или Госуслуги‚ приложив все сканы.
3. Если итог = 0‚ физически платить ничего не нужно.

Частые ситуации и ответы

Квартира получена в наследство или в дар

Если вы продали подаренную квартиру‚ ваши расходы = 0‚ но вы всё равно можете применить безусловный вычет 1 млн руб. и вычет при покупке новой квартиры 2 млн руб.‚ если право не использовано.

Продажа новостройки без налога

Если вы купили квартиру в новостройке по ДДУ и продаёте её до ввода в эксплуатацию по переуступке‚ налог считается с разницы между ценой переуступки и ценой ДДУ.

Единственное жильё

Если в момент продажи у вас другое жильё уже куплено‚ но документы на регистрацию поданы позже сделки продажи‚ старое жильё считается «единственным»‚ и налог не платится при сроке владения 3 года.

Калькулятор быстрого расчёта

Ключевые даты 2026

• 30 апреля 2027 г. – крайний срок подачи 3-НДФЛ за 2026 г.
• 15 июля 2027 г. – крайний срок уплаты налога‚ если он всё-таки начислен.

При одновременной продаже и покупке квартиры налог можно свести к нулю двумя легальными способами:

1. Вычесть фактические расходы/1 млн руб. при продаже;
2. Одновременно получить вычет 2 млн руб. при покупке новой квартиры.

Главное – следить за сроками‚ правильно выбрать вычет и не забыть подать декларацию.

Данная статья подготовлена по актуальным данным на 19 апреля 2026 г.