Продажа собственного жилья часто воспринимается как сложный налоговый процесс. На деле большинство продавцов могут полностью избавиться от обязательства уплатить НДФЛ, если соблюдены определённые условия, предусмотренные законодательством РФ. В статье мы подробно разберём, какие основания освобождения от налога действуют в 2025‑2026 годах, как правильно оформить сделку и какие документы понадобятся.

Содержание

1. Общая схема налогообложения продажи квартиры
2. Ключевые основания освобождения от НДФЛ
3. Как рассчитывать налог, если освобождение не применимо
4. Перечень документов, необходимых для подтверждения освобождения
5. Декларирование и уплата налога: пошаговая инструкция
6. Часто задаваемые вопросы

Общая схема налогообложения продажи квартиры

По общему правилу доход от продажи жилой недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог рассчитывается от разницы между доходом от продажи и документально подтверждёнными расходами (стоимость покупки, расходы на улучшение, комиссии и т.п.).

• Ставка НДФЛ – 13 % при доходе до 5 млн руб., 15 % – при превышении этой суммы (постепенно вводится прогрессивная шкала, актуальная с 2025 года).
• Налог платится в течение 30 календарных дней после подписания договора купли‑продажи.
• Если доход < 0 (продажа дешевле покупки) – налог не начисляется.

Однако в большинстве случаев продавец может воспользоваться одним из освобождающих условий, о которых расскажем ниже.

Ключевые основания освобождения от НДФЛ

Налоговое законодательство РФ устанавливает несколько сценариев, при которых доход от продажи квартиры не облагается налогом. Ниже – самые важные из них, актуальные на 2025‑2026 годы.

Минимальный срок владения

Срок считается от даты государственной регистрации права собственности (первой записи в ЕГРН). Если продажа происходит после истечения указанного срока – налог не уплачивается, декларация не требуется.

Ипотечный вычет (вычет 1 млн руб.)

Если продавец в течение последних 3 лет использовал ипотечный кредит для приобретения жилья, он может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб. в качестве части необлагаемой суммы. При этом применяется только один из вариантов: либо вычет, либо «доход – расходы». Выбирать оба одновременно нельзя.

Вычет «доход – расходы» (подтверждённые затраты)

Если продавец может доказать свои затраты на покупку, а также расходы, связанные с улучшением недвижимости (ремонт, перепланировка), то налог рассчитывается только от разницы между продажной ценой и суммой подтверждённых расходов. При этом вычет 1 млн руб. недоступен.

Продажа в рамках личного фонда

С 2024 года освобождение предусмотрено, если квартира получена от личного фонда в качестве учредителя или в результате распределения имущества после ликвидации фонда. В этом случае доход от продажи также не облагается НДФЛ.

Прочие льготы

• Продажа единственного жилья, если сделка совершается в течение 90 дней после переоформления прав (т; н. «перерегистрация в течение 90 дней»).
• Продажа квартиры, находившейся в браке, при условии, что у одного из супругов есть отдельная «добрачная» квартира – налог может быть нулевым при соблюдении сроков владения.
• Если продажа происходит в рамках наследования и получатель продаёт имущество в течение 5 лет с момента получения, налог может быть снижен или отменён (при условии соблюдения иных требований).

Как рассчитывать налог, если освобождение не применимо

Для тех, кто не попадает под льготы, налог рассчитывается по следующей формуле:

Налог = (Продажная цена – (Сумма покупки + Расходы на улучшение + Комиссии + Прочие подтверждённые затраты)) × Ставка НДФЛ

Пример расчёта (2025 г.)

• Продажная цена: 5 000 000 руб.
• Сумма покупки (документально подтверждена): 3 500 000 руб.
• Расходы на ремонт и улучшения: 300 000 руб.
• Комиссия агентства: 150 000 руб.
• Налогооблагаемая база: 5 000 000 – 3 950 000 = 1 050 000 руб.
• Ставка НДФЛ (до 5 млн руб.) – 13 %.
• Налог к уплате: 1 050 000 × 0,13 = 136 500 руб.

Если же продавец использует вычет 1 млн руб., налог будет рассчитываться от суммы, превышающей вычет:

Налог = (Налогооблагаемая база – 1 000 000) × Ставка

При той же базе 1 050 000 руб. налог составит (1 050 000 – 1 000 000) × 0,13 = 6 500 руб.

Перечень документов, необходимых для подтверждения освобождения

Для того чтобы ФНС приняла ваш запрос об освобождении от налога, необходимо собрать пакет документов. Ниже – обязательный минимум, а также рекомендации по дополнительным подтверждениям.

При освобождении по сроку владения

• Оригинал или копия свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Договор купли‑продажи, подтверждающий дату приобретения.
• Документы, подтверждающие отсутствие другого жилого помещения (справка о регистрации по месту жительства, выписка из домовой книги).

При применении вычета «доход – расходы»

• Копия договора купли‑продажи квартиры, по которой вы её покупали.
• Квитанции, счета‑фактуры, акты выполненных работ, подтверждающие расходы на ремонт, улучшения, комиссии.
• Банковские выписки, где отражены выплаты по ипотеке (если хотите использовать ипотечный вычет – отдельный набор документов).

При использовании ипотечного вычета

• Справка из банка о сумме выплаченных процентов и основного долга за последние 3 года.
• Копия ипотечного договора.
• Документ, подтверждающий, что квартира является единственным жилым помещением.

При продаже недвижимости, полученной от личного фонда

• Учредительные документы фонда, решение о распределении имущества.
• Документ о подтверждении вашего статуса учредителя.
• Выписка из ЕГРН о праве собственности.

Все документы необходимо предоставить в налоговый орган в оригинале (или нотариально заверенную копию) вместе с декларацией 3‑НДФЛ.

Декларирование и уплата налога: пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовка расчётов

1. Определите, попадаете ли вы под одно из условий освобождения.
2. Если освобождение применимо – подготовьте подтверждающие документы (см. раздел 4).
3. Если освобождения нет – рассчитайте налогооблагаемую базу и налог по формуле из раздела 3.

Шаг 2. Заполнение декларации 3‑НДФЛ

1. Откройте личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru.
2. Выберите пункт «Заполнить декларацию 3‑НДФЛ».
3. В разделе «Доходы» укажите тип дохода «Продажа недвижимости» и внесите полученную сумму.
4. В разделе «Налоговые вычеты» отметьте нужный вычет (1 млн руб. или «расходы»). При использовании вычета по сроку владения укажите «Освобождение от НДФЛ» и приложите подтверждающие документы.
5. Система автоматически рассчитает налог, если вводятся все необходимые данные.

Шаг 3. Подача декларации и прикрепление документов

1. Подтвердите правильность введённых данных.
2. Загрузите сканы всех подтверждающих документов в раздел «Приложения».
3. Отправьте декларацию в электронном виде (или в печатном виде в отделение ФНС).

Шаг 4. Уплата налога (если он возник)

1. Получите реквизиты для оплаты в личном кабинете (ИПН, КПП, БИК, расчётный счёт).
2. Оплатите налог до 30 дней с даты подписания договора купли‑продажи.
3. Сохраните платёжное поручение как подтверждение уплаты.

Шаг 5. Получение подтверждения об отсутствии задолженности

После оплаты (или подтверждения освобождения) в личном кабинете появится статус «Налог уплачен/не подлежит уплате». При необходимости распечатайте справку для банка или суда.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли совместно использовать вычет 1 млн руб. и «расходы»?

Нет. Налоговое законодательство запрещает применение двух вычетов одновременно. Нужно выбрать один из вариантов, который даст меньший налог.

Что делать, если я продаю квартиру, но владел одновременно ещё одной?

В этом случае срок освобождения увеличивается до 5 лет. Если вы владели обеими квартирами менее 5 лет, налог будет начислен.

Как учитывается продажа гаража или автомобиля в тот же год?

Продажа других объектов (гараж, автомобиль) не влияет на ставку налога с продажи квартиры. Налог рассчитывается отдельно для каждого вида имущества.

Можно ли получить освобождение, если я продал квартиру в течение 90 дней после переоформления прав?

Да, если в течение 90 дней после переоформления прав на новое жильё (например, в результате наследования) была продана прежняя квартира, то налог может быть нулевым при условии, что новое жильё является единственным.

Какой срок действия вычета по ипотеке?

Вы можете использовать ипотечный вычет в течение трёх лет подряд после погашения кредита, но только если квартира является единственным жильём.

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за ту же цену, за которую её купил?

Если цена продажи равна цене покупки, налогооблагаемая база равна нулю, соответственно налог не начисляется.

Какие изменения планируются в 2026 году?

С 2026 года вводится более гибкая прогрессивная шкала НДФЛ: 13 % до 5 млн руб., 15 % от 5 млн руб. до 10 млн руб., 18 % свыше 10 млн руб. При этом условия освобождения по сроку владения остаются прежними.

Продажа квартиры может быть полностью освобождена от налога, если соблюдены один из перечисленных критериев: минимальный срок владения, ипотечный вычет, документально подтверждённые расходы, особый статус (личный фонд) или другие льготы. Главное – своевременно собрать нужные документы и правильно оформить декларацию 3‑НДФЛ.

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в ФНС, чтобы избежать ошибок и лишних выплат.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г.