С 1 января 2026 года в России начинают действовать новые правила налогообложения при продаже недвижимости. Один из самых частых вопросов от собственников: «Что будет‚ если я продам квартиру или дом дешевле кадастровой стоимости?» Ниже ‒ подробный разбор всех последствий‚ ловушек и способов снизить налог.
Почему налоговая вообще смотрит на кадастровую стоимость?
Если объект был приобретён после ‚ налоговая база по НДФЛ определяется как:
- фактическая цена‚ указанная в договоре‚ НО
- не ниже 70 % от кадастровой стоимости (КС) на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом‚ если вы продадите недвижимость ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налог всё равно посчитают исходя из 70 % КС.
Числовой пример
Кадастровая стоимость квартиры: 10 000 000 ₽.
Цена в договоре: 5 000 000 ₽ (50 % КС).
70 % КС: 7 000 000 ₽.
Налоговая возьмёт 7 000 000 ₽ как базу‚ а не 5 000 000 ₽.
Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025-2026 годов
С 2025 года доходы от продажи недвижимости попадают в общую прогрессивную шкалу:
| Доход за год | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| до 2‚4 млн ₽ | 13 % |
| от 2‚4 млн до 5 млн ₽ | 15 % |
| от 5 млн до 20 млн ₽ | 18 % |
| свыше 20 млн ₽ | 20 % |
Пример: если налогооблагаемая база 7 000 000 ₽‚ то:
- 13 % × 2‚4 млн = 312 000 ₽;
- 15 % × (5 – 2‚4) млн = 390 000 ₽;
- 18 % × (7 – 5) млн = 360 000 ₽;
Как законно снизить налог?
4.1 Имущественный вычет
Если вы не использовали право на вычет при покупке‚ то можете уменьшить базу на:
- 1 000 000 ₽ (фиксированный вычет); или
- подтверждённые расходы на приобретение (чеки‚ договоры‚ ДДУ).
Важно: вычет применяется после корректировки по 70 % КС.
Пример:
База 7 000 000 ₽ – подтверждённые расходы 4 500 000 ₽ = 2 500 000 ₽.
Налог: 13 % × 2‚4 млн + 15 % × 0‚1 млн = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽.
4.2 Долгосрочное владение
Объекты‚ полученные:
- по договору дарения/наследства от близких родственников;
- в порядке приватизации;
- по договору пожизненного содержания‚
освобождаются от НДФЛ после 3 лет владения.
Остальные случаи – 5 лет.
Что делать‚ если кадастровая стоимость явно завышена?
- Подайте заявление на пересмотр КС в Росреестр или в суд.
- Если новая КС утверждена до подачи налоговой декларации‚ используйте её.
- Уменьшенная КС позволит снизить 70 % порог и‚ соответственно‚ налог.
Чек-лист продавца в 2026 году
- ✔ Проверьте дату приобретения и основание (3 или 5 лет).
- ✔ Получите выписку ЕГРН с актуальной КС.
- ✔ Рассчитайте 70 % КС и сравните с договорной ценой.
- ✔ Соберите документы на покупку для вычета расходов.
- ✔ Учтите прогрессивную шкалу (13–20 %).
- ✔ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года‚ уплатите налог до 15 июля 2027 года.
Продать ниже кадастровой стоимости можно‚ но налоговая всё равно приравняет доход к 70 % КС. В 2026 году это особенно больно из-за прогрессивной шкалы. Поэтому заранее рассчитайте возможные вычеты‚ проверьте срок владения и‚ при необходимости‚ оспорьте завышенную кадастровую стоимость.
Консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом: индивидуальные случаи могут содержать нюансы‚ не описанные в обзоре.