Каждый год правила налогообложения при продаже недвижимости претерпевают изменения. Гражданин России, продающий квартиру в Республике Казахстан, должен чётко понимать, когда и какой налог он обязан уплатить. В 2026 году ключевые различия касаются статуса налогового резидента и даты возникновения права собственности. Ниже, подробный разбор всех сценариев.
Содержание
- Как определить налоговый статус: резидент или нерезидент РК
- Ставки налога при продаже недвижимости в 2026 году
- Четыре основных сценария продажи квартиры гражданином России
- Как рассчитать налог на прирост стоимости: пошаговая формула
- Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Практические советы по минимизации налоговых рисков
Как определить налоговый статус: резидент или нерезидент РК
По налоговому кодексу Республики Казахстан лицо считается резидентом, если в течение календарного года оно находилось на территории РК не менее 183 дней. Все остальные, в т.ч. граждане России, непрерывно проживающие за пределами Казахстана, признаются нерезидентами. Именно статус определяет ставку налога и право на льготный период владения.
Ставки налога при продаже недвижимости в 2026 году
- Резиденты РК: 0 %, если объект находился в собственности более 1 года; 10 % ИПН — при сроке владения до 1 года.
- Нерезиденты РК (в т.ч. граждане РФ): 15 % от всей суммы прироста стоимости независимо от срока владения.
Четыре основных сценария продажи квартиры гражданином России
Сценарий 1. Квартира получена по наследству от родственника-резидента РК
Порядок действий:
- Оформить право собственности через нотариуса в Казахстане.
- Установить дату регистрации права (начало отсчёта владения).
- При продаже:
- если продажа произойдёт до истечения 1 года, нерезидент уплачивает 15 % ИПН с прироста;
- если после года — всё равно 15 %, так как нерезиденты льготным периодом не пользуются.
Сценарий 2. Квартира куплена гражданином РФ в 2023 году, продажа в 2026 году
Сценарий 3. Гражданин РФ стал налоговым резидентом Казахстана
Если в 2025 году он проживал в РК более 183 дней, то в 2026 году он считается резидентом. При продаже квартиры, которой владеет с 2024 года (срок > 1 год), налог платить не нужно.
Сценарий 4. Продажа квартиры, полученной в наследство нерезидентом в 2026 году и сразу продаётся
Срок владения < 1 года, статус нерезидента.
Налог: 15 % от разницы между рыночной ценой продажи и кадастровой оценкой на дату наследования.
Как рассчитать налог на прирост стоимости: пошаговая формула
- Определить базу налогообложения:
База = Цена продажи − Цена приобретения (или кадастровая стоимость на дату наследства, если цена приобретения отсутствует), но не ниже кадастровой стоимости на дату продажи, умноженной на 0,7. - Умножить базу на ставку:
Налог = База × 15 % (для нерезидента) или 10 % (для резидента при владении до 1 года).
Пример расчёта нерезидента:
Квартира продана за 45 000 000 тенге, кадастровая стоимость на момент наследства — 35 000 000 тенге.
База = 45 000 000 − 35 000 000 = 10 000 000 тенге.
Налог = 10 000 000 × 15 % = 1 500 000 тенге.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
- Декларация по форме 240.00 подаётся до 31 марта года, следующего за годом продажи (например, при продаже в июле 2026 г. — до ).
- Налог уплачивается одновременно с подачей декларации.
- Инспекция — по местонахождению недвижимости (в крупных городах — ГНК по Алматы/Астане).
Практические советы по минимизации налоговых рисков
- Фиксируйте расходы: сохраняйте договор купли-продажи, чеки на ремонт, нотариальные акты — они уменьшают базу.
- Проверьте кадастровую стоимость: если она выше фактической цены, можно попытаться оспорить через государственную комиссию.
- Учитывайте курсы валют: если цена в договоре указана в рублях, пересчитайте по курсу НБ РК на дату сделки.
- Резидентство планируйте заранее: если планируете долгосрочное проживание в Казахстане, зафиксируйте даты въезда/выезда, чтобы при необходимости подтвердить статус резидента.
- Используйте профессионального налогового консультанта: сложные случаи (доли в наследстве, долевое участие) лучше сопровождать юристом.