Материнский (семейный) капитал – одна из самых популярных форм государственной поддержки семей с детьми. По состоянию на 2026 год его размер составляет 728 921,90 рубля (индексация + 5,6 % с 1 февраля 2026 г.). Средства можно направлять на улучшение жилищных условий, в т.ч. на покупку новой квартиры в ипотеку.

В статье рассматривается, как правильно продать квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, и использовать оставшиеся средства для покупки новой квартиры в ипотеку. Мы собрали актуальную информацию из официальных источников и практических рекомендаций (2024‑2026 гг.) и оформили её в виде пошаговой инструкции.

Содержание

1. Что такое материнский капитал и как им пользоваться?
2. Продажа квартиры, приобретённой на маткапитал
3. Какие документы нужны?
4. Согласие банка и перевод в совместную собственность
5. Выделение долей детям и согласие органов опеки
6. Покупка новой квартиры в ипотеку с оставшимися средствами
7. Полезные советы и типичные ошибки
8. Часто задаваемые вопросы

Что такое материнский капитал и как им пользоваться?

Материнский капитал – это единовременная выплата, предоставляемая семьям после рождения (или усыновления) второго и последующих детей. С 2024 года средства можно направлять на три направления:

• покупку (или долю в) жилья;
• погашение ипотечного кредита;
• социальную адаптацию детей (образование, лечение).

Для покупки недвижимости допускаются любые законные формы сделки: единовременная покупка, участие в долевом строительстве, покупка в ипотеку, а также перевод в совместную собственность (совместное владение супругов и детей).

Продажа квартиры, приобретённой на маткапитал

Продать квартиру, в которой использовался материнский капитал, можно, но необходимо соблюсти ряд юридических требований, направленных на защиту прав детей.

2.1 Основные условия продажи (по законодательству 2025‑2026 гг.)

1. Все дети, в интересах которых был использован капитал, должны стать совладельцами квартиры (получить доли).
2. Для продажи требуется письменное разрешение органов опеки и попечительства (если дети несовершеннолетние).
3. Если квартира находится в ипотеке, необходимо согласие кредитной организации (банка) либо перевод прав в совместную собственность без согласия банка – такой порядок был упрощён законом от 18 июля 2025 г.
4. При продаже необходимо оформить отчёт о расходовании материнского капитала и, при необходимости, вернуть часть средств в Пенсионный фонд, если они не были полностью использованы.

2.2 Пошаговая инструкция продажи

Какие документы нужны?

Ниже перечислен полный перечень документов, которые обычно требуются для продажи квартиры с маткапиталом и последующего приобретения новой квартиры в ипотеку.

3.1 Для продажи квартиры

• Паспорт(а) собственника(ов) и детей‑соучастников;
• Свидетельства о рождении детей (для подтверждения их статуса получателей капитала);
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
• Согласие органов опеки (разрешение на продажу);
• Документы, подтверждающие выделение долей детям (договор долевого участия, выписка из ЕГРН о совместной собственности);
• Кредитный договор с банком (если квартира в ипотеке) и выписка о текущей задолженности;
• Согласие банка (письмо‑подтверждение) либо нотариально заверенный документ о переводе квартиры в совместную собственность без согласия банка;
• Договор купли‑продажи (бланк, подписанный обеими сторонами);
• Отчёт о расходовании материнского капитала (если он был использован полностью или частично).

3.2 Для покупки новой квартиры в ипотеку

• Паспорт(а) заявителя(ей) и детей‑соучастников;
• Свидетельства о рождении детей;
• Справка о доходах (2‑НДФЛ, выписка из банка);
• Кредитный договор с новым банком (заявление на ипотеку);
• Документы, подтверждающие наличие свободных средств из маткапитала (справка из Пенсионного фонда о размере остатка);
• Согласие органов опеки на выделение долей в новой квартире (при необходимости);
• Кадастровый паспорт и технический план будущего жилья (если покупка в новостройке);
• Нотариальное заверение о передаче средств из материнского капитала в счет погашения части ипотечного кредита или в качестве первоначального взноса.

Согласие банка и перевод в совместную собственность

Ранее продажа квартиры, в которой использовался маткапитал, требовала письменного согласия банка. С 2025 года закон «Об упрощении продажи квартир с ипотекой и маткапиталом» (Федеральный закон от 18 июля 2025 г.) ввёл возможность:

• Перевести квартиру в совместную собственность всех членов семьи (включая детей) без согласия банка, если в этом участвуют все со‑владельцы;
• Банку достаточно уведомить о предстоящей сделке – он не может препятствовать продаже, если права детей не ущемлены.

Тем не менее, в большинстве банков всё ещё практикуется запрос согласия, поэтому рекомендуется:

1. Заранее уточнить у вашего кредитора процедуру.
2. Подготовить нотариальное подтверждение о том, что квартира будет находиться в совместной собственности до момента её передачи новому покупателю.
3. Если банк отказывается, можно воспользоваться услугами ипотечного рефинансирования – оформить новую ипотеку, погасив старую средствами из маткапитала.

Выделение долей детям и согласие органов опеки

Для защиты интересов детей закон требует, чтобы они стали совладельцами квартиры, в которой был использован материнский капитал. Процедура выглядит так:

1. Подготовьте заявление в Росреестр о регистрации доли ребёнка. В заявлении указываете размер доли (обычно 1/3, 1/4 – зависит от количества детей).
2. Приложите копию свидетельства о рождении и документ, подтверждающий использование маткапитала (справка из ПФР).
3. Оплатите государственную пошлину (около 3000 руб.) и дождитесь выписки из ЕГРН, где будет указана доля ребёнка.
4. После регистрации долей обратитесь в отдел по защите прав детей (принадлежит администрации района/города) за разрешением на продажу. В заявке указываете цену, покупателя и заверяете, что выручка будет использована в интересах детей (например, на покупку нового жилья).

Разрешение обычно выдаётся в течение 10‑15 рабочих дней, если все документы в порядке.

Покупка новой квартиры в ипотеку с оставшимися средствами

После продажи старой квартиры у вас может остаться часть средств из материнского капитала, а также выручка от продажи. Их можно использовать в двух основных вариантах:

6.1 Как первоначальный взнос

• Оставшиеся средства (например, 300 000 руб.) вносятся в банк как часть первоначального взноса.
• Банк учитывает их как «субсидию», что уменьшает размер ипотечного кредита и, соответственно, ежемесячный платеж.

6.2 Как погашение части ипотечного кредита

• Если вы берёте ипотеку на большую сумму, часть средств из маткапитала можно направить непосредственно на досрочное погашение части кредита.
• Банк оформляет отдельный договор о погашении, и вы сразу экономите на процентных выплатах.

6.3 Как оформить выделение долей в новой квартире

Если планируется совместное проживание с детьми, необходимо:

1. При заключении договора купли‑продажи указать, что часть квартиры будет передана в совместную собственность с детьми.
2. После регистрации права собственности оформить в Росреестре доли детей (аналогично пункту 5).
3. Получить новое разрешение органов опеки, если вы планируете впоследствии продать эту квартиру.

6.4 Пример расчётов (2026 год)

Полезные советы и типичные ошибки

• Не откладывайте выделение долей детям. Без этого продажа будет невозможна.
• Соберите все документы заранее. Отсутствие хотя бы одного справки (например, справки о доходах) может затянуть процесс на недели.
• Уточняйте условия в банке. Некоторые банки требуют отдельного согласия даже после изменения закона – лучше запросить письменный ответ.
• Планируйте налоговые последствия. При продаже квартиры, приобретённой с маткапиталом, налог на доходы физических лиц не взимается, если вы владели жильём менее 5 лет, однако проверяйте актуальные ставки.
• Не забывайте о защите прав детей. При любой сделке без их долей банк может отказать в согласовании, а органы опеки – в выдаче разрешения.
• Рассмотрите рефинансирование. Если текущий банк предлагает высокую ставку, а у вас есть свободные средства, рефинансирование может сократить общие проценты.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру, если в ней остался непогашенный ипотечный кредит?

Да. Нужно согласовать продажу с банком и оформить перевод прав собственности. Если квартира уже находится в совместной собственности с детьми, банк не может отказать в согласии, если выручка будет использована для погашения кредита и/или в интересах детей.

Какие сроки оформления разрешения органов опеки?

Обычно 10‑15 рабочих дней, но в период повышенной нагрузки (например, в начале года) срок может удлиниться до 30 дней.

Можно ли использовать материнский капитал сразу после продажи старой квартиры?

Да. После получения выручки вы можете подать в Пенсионный фонд запрос на перевод остатка капитала в виде денежного средства на ваш счёт. Затем эти средства можно направить в банк в качестве первоначального взноса.

Что делать, если дети уже достигли 18 лет?

Если дети совершеннолетние и имеют полную дееспособность, их согласие оформляется в виде нотариальной доверенности. Разрешение органов опеки не требуется, но рекомендуется оформить документальное подтверждение их согласия.

Можно ли продать квартиру без выделения долей детям, если они уже имеют собственное жильё?

Нет. Закон требует, чтобы в любой сделке, где использовался маткапитал, интересы детей были защищены, независимо от наличия у них другого жилья.

Продажа квартиры, приобретённой с помощью материнского капитала, и покупка новой в ипотеку – процесс, требующий внимательности к юридическим деталям. Ключевые шаги:

1. Выделить детям доли в текущей квартире.
2. Получить разрешение органов опеки.
3. Согласовать продажу с банком (или воспользоваться упрощённым порядком 2025 г.).
4. Оформить договор купли‑продажи и зарегистрировать переход права.
5. Перевести остаток маткапитала в банк в качестве первоначального взноса или для погашения части нового ипотечного кредита.
6. При покупке новой квартиры также выделить доли детям и, если требуется, получить новое разрешение органов опеки.

Соблюдая эту последовательность и подготовив полный пакет документов, вы сможете без лишних задержек реализовать права на жильё, улучшить жилищные условия своей семьи и оптимизировать финансовую нагрузку.

Удачной сделки!