В 2026 году налоговая система РФ стала ещё строже к попыткам «оптимизировать» НДФЛ при продаже недвижимости. Главное правило, которое нужно запомнить: если вы продаёте квартиру по цене, равной или выше 70 % от кадастровой стоимости (КС), и у вас есть основания для освобождения, то налог можно не платить. Ниже, подробный алгоритм, примеры из регионов и лайфхаки, как воспользоваться льготами.
Когда вообще не возникает налога при продаже
Минимальный срок владения
- 3 года — если квартира получена:
- по наследству;
- по договору дарения от члена семи/родственника;
- в рамках приватизации;
- по договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке, до 2026 года).
Доход равен или меньше затрат
Даже если вы владеете квартирой меньше 3/5 лет, уплатить налог не придётся, если:
- продажная цена (или 70 % КС, если договорная цена ниже) не превышает расходы на покупку;
- вы используете имущественный вычет 1 млн ₽ (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Как кадастровая стоимость влияет на налог
Формула 2026 года:
Налоговая база = max(Цена в договоре; 0,7 × КС)
Пример:
- КС квартиры: 8 000 000 ₽
- Продажа по договору: 5 500 000 ₽
- 0,7 × КС = 5 600 000 ₽
- База для налога = 5 600 000 ₽ (так как 5,6 млн > 5,5 млн)
- НДФЛ: (5 600 000 – 1 000 000 вычет) × 13 % = 598 000 ₽
Исключение: если квартира продана ровно за 70 % КС или дороже, то вы можете доказать, что расходы на покупку равны этой сумме — налог будет 0 ₽ (см. пример Селезнева в исходных данных).
Пошаговая схема «продать без налога»
- Проверьте срок владения. Если 3 или 5 лет прошло — налога нет, даже если продать за 1 ₽.
- Узнайте актуальную кадастровую стоимость на через Росреестр или ЕГРН.
- Рассчитайте 70 % КС. Это нижняя граница, ниже которой налоговая всё равно «видит» доход.
- Сравните с расходами на покупку.
- Если расходы ≥ 70 % КС — продаём по 70 % КС и показываем расходы, НДФЛ = 0.
- Если расходы < 70 % КС, но ≥ договорной цены — продаём по расходам, НДФЛ = 0.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, приложив ДКП и платёжные документы.
Региональные особенности в 2026 году
| Регион | КС за 1 м² (средняя) | 70 % КС для 50 м² | Ставка налога на имущество |
|---|---|---|---|
| Москва | 283 300 ₽ | 9 915 500 ₽ | 0,1 % |
| МО (Лобня) | 170 000 ₽ | 5 950 000 ₽ | 0,1 % |
| Санкт-Петербург | 190 000 ₽ | 6 650 000 ₽ | 0,1 % |
| Оренбургская обл. | 95 000 ₽ | 3 325 000 ₽ | 0,1 % |
Источник: открытые данные ФНС и Росреестра на .
Жизненные примеры
Пример 1. Наследство > 3 лет
Квартира в центре Москвы, КС = 17 000 000 ₽. Наследник владеет 4 года. Продаёт за 16 000 000 ₽. Налог 0 ₽, так как срок > 3 лет.
Пример 2. Покупка-продажа в пределах расходов
Куплена за 7 000 000 ₽, КС = 10 000 000 ₽. Через 2 года продаётся за 7 200 000 ₽ (больше 70 % КС). Налог: (7 200 000 – 7 000 000 расходы) × 13 % = 26 000 ₽.
Пример 3. Дешёвая квартира в регионе
КС = 1 073 000 ₽, продажа за 550 000 ₽ (меньше 0,7 КС). Налоговая база = 751 100 ₽ (0,7 КС). Если нет документов о покупке, используем вычет 1 млн ₽ → база < 0 → налог 0 ₽.
Как снизить кадастровую стоимость перед продажей
- Оспорить в Росреестре через комиссию или суд (срок до 1 июня 2026).
- Признать КС равной рыночной, экспертиза от СРО-оценщика.
- Снижение КС на 10–30 % экономит до сотен тысяч рублей НДФЛ при дальнейшей продаже.
Чек-лист «Продажа без налога в 2026»
Проверил срок владения
Заказал выписку ЕГРН (КС на )
Рассчитал 70 % КС
Собрал ДКП 2022–2023 гг. и квитанции о платеже
Определил выгодную цену (≥ 70 % КС или ≥ расходов)
Подал 3-НДФЛ до , приложил документы
Получил налоговое уведомление 0 ₽