Россияне, планирующие продать квартиру в 2026 году, часто задаются вопросом: «Можно ли избежать налога с продажи?». Ответом служит новая редакция Налогового кодекса РФ, вступившая в силу с 1 января 2026 года. Ниже разберём все ключевые нюансы: от сроков владения до схем взаимозачёта.

Когда НДФЛ вообще не платится

С 2026 года действует обновлённый минимальный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ без дополнительных условий:

• 3 года — если квартира была получена:
  • по наследству или дару от члена семи;
  • по договору ренты;
  • в результате приватизации;
  • при смене собственника в рамках переселения из ветхого жилья.
• 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку на рынке или долевое участие в новостройке.

Важная деталь: откуда считать срок?

Если доля появилась по наследству, срок отсчитывается со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя).
Если квартира была куплена по ДДУ в новостройке, отсчёт начинается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с момента подписания акта приёма-передачи.

Квартирный взаимозачёт в 3-НДФЛ: как работает

Новый механизм позволяет не декларировать доход, если одновременно в том же налоговом периоде куплена другая квартира:

1. Продаём квартиру за 10 млн ₽ (владели менее 3/5 лет).
2. В том же году покупаем новую за 9 млн ₽.
3. В 3-НДФЛ подаём заявление о взаимозачёте:
   
   10 млн ₽ − 9 млн ₽ = 1 млн ₽ × 13 % = 130 тыс. ₽ — налог к уплате.

Если сумма покупки равна или превышает выручку, НДФЛ обнуляется полностью.

Дети и опека

Если в квартире прописан или долю имеет несовершеннолетний ребёнок, сделка возможна, но:

• необходимо согласие органа опеки (если жильё — единственное для ребёнка);
• если ребёнок владеет долей <  1 года по наследству, налог всё равно не берётся.

Пошаговый алгоритм «0 ₽ налога»

1. Проверьте срок владения в выписке ЕГРН.
2. Если меньше 3/5 лет:
   • оформляем взаимозачёт с покупкой новой квартиры;
   • или применяем вычет 1 млн ₽ (если взаимозачёт невозможен).
3. Собираем пакет документов (ДКП, ЕГРН, платёжки).
4. До 30 апреля следующего года подаём 3-НДФЛ.

Что изменилось с 2026 года

Краткий вывод

С 2026 года продать квартиру без налога можно:

• если владели ≥ 3/5 лет;
• или применить взаимозачёт с покупкой новой недвижимости;
• для наследников — владение от даты открытия наследства.

Главное — точно высчитать срок и успеть купить новое жильё в том же налоговом периоде.