Продажа недвижимости, полученной по наследству, — частый вопрос для граждан России, которые владеют имуществом в Республике Казахстан (РК). Налоговое законодательство обеих стран, а также международные договоры, определяют, какие суммы подлежат налогообложению, какие ставки применяются и какие льготы могут быть использованы.
Ключевые понятия
- Резидент РФ – лицо, постоянно проживающее в России и обладающее налоговым резидентством в РФ.
- Нерезидент РФ в РК – гражданин России, который не считается налоговым резидентом Республики Казахстан в текущем налоговом периоде.
- Налоговый период в РК – календарный год.
- Наследственное имущество – квартира, полученная в результате наследования от умершего родственника.
- Прирост стоимости (capital gain) – разница между ценой реализации и стоимостью, по которой имущество было получено (в нашем случае – рыночная стоимость, установленная в отчёте оценки).
Как определяется налоговый статус в Казахстане
Согласно статье 189 Налогового кодекса Республики Казахстан (НК РК), физическое лицо считается резидентом Республики Казахстан, если:
- Пребывает в стране не менее 183 календарных дней в течение любого последовательного 12‑месячного периода, оканчивающегося текущим налоговым периодом; или
- Имеет центр жизненных интересов в РК (гражданство/вид на жительство, семья, недвижимость).
Если ни одно из условий не выполнено, лицо считается нерезидентом в РК.
Налогообложение унаследованного имущества
Согласно подпункту 30 пункта 1 НК РК, безвозмездно полученное (унаследованное) имущество считается доходом нерезидента из источников в РК и подлежит налогообложению по ставке 20 %.
Эта ставка применяется независимо от того, сколько дней лицо провело в стране, если оно считается нерезидентом. Если лицо считается резидентом, то наследственное имущество не облагается налогом, если срок владения превышает один год (см. пункт 20‑й подпункт 3 статьи 155 НК РК).
Налогообложение прироста стоимости (при продаже)
Прирост стоимости, полученный от продажи недвижимости, подлежит налогообложению у нерезидентов по ставке 15 % (пункт 11‑12 статьи 1 НК РК). При этом налог рассчитывается самостоятельно без удержания у источника.
Для резидентов (при условии, что срок владения менее одного года) также может применяться ставка 15 %, но если срок владения превышает один год, прирост стоимости не считается доходом (пункт 20‑й подпункт 3 статьи 155 НК РК).
Сценарии в зависимости от количества дней пребывания в РК
| Ситуация | Налоговый статус | Налог на унаследованное имущество | Налог на прирост стоимости |
|---|---|---|---|
| На дату продажи находится в РК более 183 дней | Резидент РК | — (не облагается, если срок владения более 1 года) Если срок владения < 1 год – налог 20 % (как доход от безвозмездного получения) | Если срок владения < 1 год – 15 % от разницы цены продажи и рыночной стоимости на момент наследования; Если срок владения ≥ 1 год – налог не взимается. |
| На дату продажи находится в РК менее 183 дней | Нерезидент РК | 20 % от рыночной стоимости, установленной в отчёте оценки (доход от наследования). | 15 % от прироста стоимости (разница между ценой продажи и рыночной стоимостью, указанной в оценке). |
Порядок расчёта и уплаты налога
- Определить налоговый статус (резидент/нерезидент) на момент продажи.
- Сформировать декларацию по индивидуальному подоходному налогу (ИПН):
- Для нерезидентов – пример декларации доступен на сайте Комитета государственных доходов (КГД МФ РК).
- Для резидентов – декларация подаётся в течение 30 дней после окончания налогового периода (обычно до 30 марта).
- Вычислить налог:
- Налог на наследственное имущество = 20 % × рыночная стоимость (если применимо).
- Налог на прирост стоимости = 15 % × (цена продажи – рыночная стоимость).
- Оплатить налог в бюджет Республики Казахстан:
- Для нерезидентов – в течение 10 календарных дней после подачи декларации.
- Для резидентов – в срок, указанный в уведомлении налогового органа (обычно до 15 апреля).
- При наличии подтверждающего документа о резидентстве в РФ (справка о налоговом резидентстве) можно потребовать освобождение от налога в РК в соответствии с международным соглашением между РФ и Казахстаном (если таковое имеется).
Необходимые документы
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (выдано после наследования).
- Отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости (дата регистрации права собственности).
- Договор купли‑продажи (актовый акт).
- Паспорт гражданина РФ.
- Справка о налоговом резидентстве РФ (если планируется применять международный договор об избежании двойного налогообложения).
- Заполненная декларация по ИПН (форма 200‑К).
Пример расчёта налога
Допустим, гражданин РФ унаследовал в 2022 году квартиру в Алматы, стоимость по оценке – 10 000 000 тг. Квартира находилась в собственности более года. В 2026 году она продана за 12 500 000 тг. На дату продажи гражданин находится в РК менее 183 дней.
| Элемент | Сумма (тг) |
|---|---|
| Рыночная стоимость (база налога) | 10 000 000 |
| Налог на наследственное имущество (20 %) | 2 000 000 |
| Прирост стоимости (12 500 000 – 10 000 000) | 2 500 000 |
| Налог на прирост (15 %) | 375 000 |
Если бы гражданин находился в РК более 183 дней и владел квартирой более года, налог на наследственное имущество и на прирост стоимости не возник бы.
Возврат налога и двойное налогообложение
Налог, уплаченный в Казахстане, может быть зачтён в России в рамках статьи 247 Налогового кодекса РФ, если между странами действует договор об избежании двойного налогообложения. Для этого необходимо:
- Получить подтверждение уплаты налога в РК (квитанцию, банковскую выписку).
- Подать в российскую налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) с указанием уплаченного за границей налога.
- Приложить справку о налоговом резидентстве РФ.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Нужно ли платить налог, если квартира была продана ниже рыночной стоимости? Да. Налог рассчитывается от разницы между официальной рыночной стоимостью (отчёт оценки) и ценой продажи. Если продажа происходит ниже оценки, «убыток» не компенсируется в виде уменьшения налога.
- Можно ли воспользоваться льготой по сроку владения, если я нерезидент? Нет. Льва по сроку владения (более 1 года) применяется только к резидентам РК.
- Каким образом уплачивается налог, если я не имею банковского счёта в Казахстане? Налог можно уплатить через банковскую карту международного банка, через системы онлайн‑платежей (Kazpost, Epay) либо через уполномоченного налогового агента (например, агентство недвижимости).
Продажа квартиры в Казахстане гражданином РФ сопровождается налоговыми обязательствами, которые зависят от двух ключевых факторов:
- Налогового статуса в РК (резидент/нерезидент – определяемый по правилу 183 дней).
- Срока владения имуществом (более или менее 1 года).
Для нерезидентов налог составляет:
- 20 % от рыночной стоимости наследственного имущества;
- 15 % от прироста стоимости (разница цены продажи и рыночной стоимости).
Для резидентов налог может отсутствовать, если срок владения превышает один год; в противном случае применяются те же ставки, что и к нерезидентам.
Важно собрать все требуемые документы, своевременно подать декларацию и уплатить налог, а при наличии международного договора – оформить подтверждающие документы для возможного зачёта налога в России.
Источник: Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан, «Какие налоговые обязательства возникают у гражданина РФ при продаже унаследованного имущества на территории РК?», .