Каждый год десятки тысяч россиян продают квартиры, комнаты и дома, но далеко не все до конца понимают, когда именно возникает налоговое обязательство и с какой именно суммы придётся заплатить НДФЛ. В этой статье мы разложим всё по полочкам: когда налог не платится, когда платится только с части выручки, а когда — со всей суммы договора.

Краткий ответ «на пальцах»

Налог 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) уплачивается с «облагаемой базы».
«Облагаемая база» = Цена продажи − 1 000 000 ₽ (или − расходы на покупку) − льготный период владения.

Льготный период владения: как не платить налог вообще

Если вы владели квартирой:

• 3 года и более, при получении недвижимости по наследству, дару от близкого родственника или приватизации;
• 5 лет и более — во всех остальных случаях (куплена на вторичном рынке, в новостройке, получена по ДДУ и т.д.).

Датой начала отсчёта считается дата полного оформления права собственности в ЕГРН (см. выписку из Росреестра).

Если льготный срок ещё не наступил

Придётся платить НДФЛ, но можно выбрать, что выгоднее:

Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Вычет предоставляеться раз в год на все объекты имущества.

• Пример: продали квартиру за 4 500 000 ₽. Налог = (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽.

Вычет «расходы на приобретение»

Можно уменьшить выручку на документально подтверждённые затраты:

• Стоимость покупки;
• Материалы ремонта (если квартира была без отделки);
• Проценты по ипотеке (частично).

Пример: купили за 3 200 000 ₽, продали через 2 года за 3 900 000 ₽. Налог = (3 900 000 − 3 200 000) × 13 % = 91 000 ₽.

Облагаемая база = цена в договоре или кадастровая стоимость?

Налоговая проверяет, чтобы цена в договоре была не ниже 70 % от кадастровой стоимости.
Если продали дешевле, база всё равно берётся как:

max{цена договора; 0.7 × кадастровая стоимость}

Пример: кадастровая стоимость 6 000 000 ₽, а в договоре цена 3 500 000 ₽. Налоговая берёт 4 200 000 ₽ (70 % от 6 млн).

Пошаговая инструкция по расчёту и уплате

1. Проверьте дату в ЕГРН: прошло ли 3 или 5 лет?
2. Если нет, выберите вычет (1 млн ₽ или расходы).
3. Сформируйте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
4. Уплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Не сохраняют чеки и договоры покупки: без них не получится применить вычет расходов.
• Забывают о кадастровой «привязке» и удивляются, когда налоговая начисляет больше.
• Думают, что дар родителям «обнуляет» налог: дарителей НДФЛ не касается, но родители при продаже получают ваш 5-летний срок!

Мини-чек-лист перед сделкой

Продали квартиру? Не спешите паниковать. Если вы владели ею достаточно долго, налога нет. Если срок короткий — выберите оптимальный вычет, проверьте кадастровую стоимость и вовремя подайте 3-НДФЛ. Тогда сумма к уплате будет минимальной или вовсе нулевой.