В 2026 году продажа квартиры может повлечь за собой необходимость подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Однако всё зависит от нескольких ключевых факторов: срока владения‚ цены продажи и кадастровой стоимости. Ниже — подробное руководство‚ чтобы вы не ошиблись и не получили штрафов.
Когда подавать декларацию обязательно
- Срок владения меньше минимального:
- 5 лет — если квартира куплена после ;
- 3 года — если получена по наследству‚ дару от близкого родственника‚ приватизация или договор ренты.
- Продажная цена выше 70 % от кадастровой стоимости и превышает 1 млн рублей без применения вычета.
- Используется имущественный вычет или заявляется уменьшение дохода на расходы (например‚ покупали за 5 млн‚ продаёте за 6 млн).
В остальных случаях декларация не подаётся и налог не платится.
Сроки подачи и уплаты
- Декларацию 3-НДФЛ подаём до 30 апреля 2027 года (если квартиру продали в 2026).
- Налог уплачиваем до 15 июля 2027 года.
- Заплатить можно онлайн через Личный кабинет налогоплательщика или сформировав квитанцию в сервисе ФНС.
Как рассчитать налог
Формула простая:
(Продажная цена — вычет или расходы) × 13 % или 15 %
- 13 % — доход до 5 млн рублей;
- 15 %, часть дохода свыше 5 млн рублей (прогрессивная шкала НДФЛ 2026).
Пример 1. Без расходов‚ используем вычет
Купили в 2024 за 4 млн‚ продаём в 2026 за 6 млн‚ владение 2 года.
Налог: (6 млн, 1 млн вычет) × 13 % = 650 000 рублей.
Пример 2. Уменьшаем на расходы
Купили в 2022 за 4‚8 млн‚ продаём в 2026 за 6 млн‚ владение 4 года.
Налог: (6 млн — 4‚8 млн) × 13 % = 156 000 рублей.
Что делать‚ если цена в договоре ниже 70 % кадастровой
Закон автоматически повышает ваш доход до 70 % кадастровой стоимости. Пример:
- Кадастровая = 5 млн руб.
- Продали за 3 млн (60 %).
В декларации ФНС примет 3‚5 млн руб. (70 % × 5 млн) как ваш доход.
Как быстро заполнить 3-НДФЛ онлайн
- Зайдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru.
- Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
- Укажите:
- данные паспорта и ИНН;
- данные покупателя (ФИО‚ ИНН);
- дата и цена сделки;
- если применяете вычет/расходы — прикрепите ДКП/ППА и платёжные документы.
- Подпишите ЭЦП (квалифицированной подписью или через Госуслуги) и отправьте.
Важно: ФНС опровергла слухи о сбоях в системе подачи 3-НДФЛ в своём Telegram-канале‚ поэтому подавать можно спокойно и без опасений.
Штрафы и последствия просрочки
- 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки‚ но не более 30 % и не менее 1 000 руб.
- Если налог не уплачен вообще — 20 % от суммы (40 % при умышленном уклонении).
- Плюс пени 1/300 СТАВКИ ЦБ за каждый день просрочки.
Краткий чек-лист перед продажей
- Уточните дату перехода права в ЕГРН.
- Рассчитайте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- Сравните с продажной ценой: если меньше 70 % — готовьтесь к «завышенному» доходу.
- Соберите документы (ДКП‚ платёжки‚ чеки‚ справку 2-НДФЛ при необходимости).
- Заполните 3-НДФЛ и отправьте до 30 апреля.
- Оплатите налог до 15 июля.
Если вы продали квартиру‚ которой владели меньше минимального срока‚ обязательно подайте декларацию 3-НДФЛ и рассчитайте налог‚ исходя из максимума: продажная цена или 70 % кадастровой. При грамотном использовании вычета или уменьшения на расходы сумма налога может быть существенно ниже‚ а при ошибках — штрафы. Используйте онлайн-сервисы ФНС и не пренебрегайте сроками: спокойный апрель 2027 года зависит от вашей подготовленности уже сегодня.