04 апреля 2026, Последние правки Госдумы, вступившие в силу с 01 января 2026 г․, ужесточили налоговую «арифметику» недвижимости․ Задача каждого продавца — быстро разобраться, когда платить 13 % НДФЛ, а когда можно полностью уйти от налога․

Когда продавец вообще НЕ платит НДФЛ

Налоговый кодекс РФ (ст․ 217;1) прямо освобождает от уплаты НДФЛ при одновременном соблюдении двух условий:

• Минимальный срок владения уже истёк:
  • 3 года — если квартира получена:
    • в наследство или дар от близкого родственника;
    • по договору пожизненного содержания;
    • при приватизации;
    • впервые после года и она была единственным жильём на момент продажи․
  • 5 лет — во всех остальных случаях․
• Дата государственной регистрации права собственности раньше — достаточно 3 года владения, независимо от оснований․

Как «обнулить» ставку налога, если срок владения ещё не вышел

Если до «освободительного» срока осталось менее 3 или 5 лет, воспользуйтесь имущественным вычетом․ В 2026 году действуют два взаимоисключающих способа:

2․1 Вычет в размере 1 000 000 руб․

Без подтверждения расходов: просто уменьшаем доход от продажи на 1 млн․

Пример

Квартира продана за 4 200 000 ₽․
НДФЛ = (4 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 416 000 ₽․

2․2 Вычет «доход минус расходы»

Можно вычесть все документально подтверждённые расходы:

• первоначальная цена покупки;
• ипотечные проценты (фактически уплаченные);
• доля в кадастровом взносе, ремонт, оформление․

Купили за 3 500 000 ₽, вложили 400 000 ₽ на ремонт, продали за 4 200 000 ₽․
НДФЛ = (4 200 000 – 3 500 000 – 400 000) × 13 % = 39 000 ₽․

«Семейная льгота» 2026 года — новый способ уйти на ноль

С 01 января 2026 г․ в НК РФ появился спец-режим для продажи единственного жилья:

1. На момент сделки у продавца и членов его семьи нет других квартир (доли не считаются)․
2. Кадастровая стоимость ≤ 1 млрд ₽ (практически все «обычные» квартиры)․
3. Срок владения ≥ 3 года (вместо 5 лет)․

Пошаговая инструкция: как подать декларацию и вернуть переплату

1. До 30 апреля года, следующего за продажей, подайте 3-НДФЛ в ИФНС (в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги)․
2. Укажите:
   • дату и цену продажи;
   • применяемый вычет (1 млн ₽ либо расходы);
   • данные покупателя из ЕГРН․
3. Если налог всё же начислен, оплатите до 15 июля․ При переплате подайте заявление на возврат — деньги вернут в течение 1 месяца․

Частые ошибки, которые приводят к штрафам

• Не указали кадастровую стоимость — налоговая рассчитает налог по 70 % кадастра, даже если продали дешевле․
• Забыли про «объект незавершённого строительства» — он считается недвижимостью, срок владения отсчитывается с даты регистрации права․
• Оформили дар от родственника, а потом продали — срок владения 3 года, но расходы не учитываются, т․к․ квартира была получена безвозмездно․

Где получить бесплатную консультацию

Если остались сомнения:

• звоните в ФНС России ###-###-####;
• пишите в чат-бот @tax_ru_bot в Telegram;
• в крупных городах работают мобильные офисы МФЦ, где можно распечатать декларацию и сразу её подать․

Ключевое резюме

Если квартира ваше единственное жильё и вы владеете ею ≥ 3 года — смело ставьте ставку 0 %․
В остальных случаях сравните два вычета и выберите тот, который уменьшит базу НДФЛ сильнее․
Главное — не пропустить срок подачи декларации и при необходимости заполнить 3-НДФЛ правильно․

*Информация актуальна на 19 апреля 2026 г․ за исключением возможных изменений законодательства после даты публикации․