В 2026 году правила имущественного налогового вычета (ИНВ) претерпели значительные изменения․ Если вы уже продали прежнее жильё и планируете купить новое, то можете воспользоваться компенсацией налога на доходы физических лиц (НДФЛ) не только за покупку, но и за продажу старой квартиры․ В статье подробно рассмотрим:

• какие условия необходимо выполнить;
• какие суммы можно вернуть;
• какой порядок действий и какие документы нужны;
• какие новшества вступили в силу с 1 января 2026 года;
• ответы на часто задаваемые вопросы․

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет – это возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ (13 % от доходов) за:

1. покупку или строительство жилой недвижимости;
2. продажу собственного жилья, если при продаже был получен доход, превышающий налоговую базу․

С 2026 года максимальный размер вычета за покупку/строительство жилья увеличен с 2 млн ₽ до 6 млн ₽․ Это позволяет вернуть до 780 000 ₽ (13 % от 6 млн ₽)․

Ключевые условия получения вычета при продаже и покупке квартиры

Общие требования

• Налоговый резидент РФ (проживание более 183 дней в году)․
• Наличие документально подтверждённого дохода, облагаемого ставкой 13 % (например, справка 2‑НДФЛ от работодателя)․
• Отсутствие задолженности по налогам на момент подачи декларации․

Условия по продаже квартиры

• Квартира должна быть в вашей собственности минимум трех лет (с 2026 года срок уменьшён с пяти до трёх лет)․
• Если квартира получена в наследство, в дар или в результате приватизации, срок владения считается с даты её регистрации в Росреестре․
• Продажа должна быть оформлена договором купли‑продажи, а в реестре должно появиться новое право собственности покупателя․

Условия по покупке новой квартиры

• Квартира должна быть приобретена в течение трёх лет после продажи предыдущей (период «компенсации»)․
• Покупка может быть оформлена как:
  • договором купли‑продажи (сразу в собственность);
  • договором долевого участия в строительстве (включая договоры с застройщиками‑участниками);
  • договором аренды с правом выкупа (при условии, что выкупленная стоимость не превышает 6 млн ₽)․
• Оплата должна быть произведена банковским переводом или другими способами, подтверждёнными документально (квитанции, выписки)․

Как рассчитывается налоговый вычет?

Вычет за продажу квартиры

Налоговая база при продаже рассчитывается так:

Налоговая база = (Продажная цена – расходы, подтверждённые документально) – (Сумма первоначального вложения + расходы на улучшения)

Если полученный доход превышает налоговую базу, налог уплачивается по ставке 13 %․ При этом можно уменьшить налоговую базу на сумму уже полученного вычета (если ранее вы уже получили вычет за покупку этой же квартиры)․

Вычет за покупку новой квартиры

Сумма вычета = 13 % от стоимости приобретённого жилья, но не более 13 % от 6 млн ₽ = 780 000 ₽․

Если вы уже использовали часть вычета (например, за предыдущую покупку), то оставшийся лимит будет уменьшен соответственно․

Пример расчёта (2026 год)

1. Продали старую квартиру за 3 500 000 ₽․ Первоначальная стоимость покупки – 2 000 000 ₽, расходы на ремонт – 200 000 ₽․
   
   Налоговая база = 3 500 000 – (2 000 000 + 200 000) = 1 300 000 ₽․
2. Налог к уплате = 13 % от 1 300 000 = 169 000 ₽․
3. Купили новую квартиру за 5 000 000 ₽․ Вычет = 13 % от 5 000 000 = 650 000 ₽․

Пошаговый порядок действий

1. Соберите все документы (договоры, акты приёма‑сдачи, справки 2‑НДФЛ, выписки из банка, расчётные листы)․
2. Сдайте в налоговую инспекцию декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором произошла продажа и/или покупка․
3. Приложите к декларации:
   • документы, подтверждающие право собственности на проданную квартиру (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН);
   • договор купли‑продажи и акт передачи имущества;
   • квитанции/выписки о расходах, связанных с приобретением новой квартиры;
   • документы, подтверждающие уплату НДФЛ (справка 2‑НДФЛ, расчётный лист)․
4. Если вы используете сервис «Налоговый вычет» на портале Госуслуги, загрузите сканы документов в личный кабинет и отправьте заявку онлайн․
5. Ожидайте решения налоговой (в среднем 30‑45 дней)․ При положительном решении вам будет перечислена сумма вычета на указанный банковский счёт․

Изменения, вступившие в силу с 2026 года

• Увеличен лимит вычета с 2 млн ₽ до 6 млн ₽․
• Сокращён минимальный срок владения продаваемой квартирой с 5 до 3 лет․
• Введён новый электронный сервис на Госуслугах, позволяющий автоматически заполнять декларацию 3‑НДФЛ на основе данных из банков и ФНС․
• Уточнён порядок расчёта расходов на улучшение жилья – теперь учитываются только те, которые подтверждены актами выполненных работ и квитанциями․
• Расширена возможность получения вычета за аренду с правом выкупа, если итоговая стоимость выкупа не превышает 6 млн ₽․

Распространённые ошибки и как их избежать

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если я продал квартиру и пока не купил новую?

Да․ Вы можете оформить вычет только за продажу (уменьшив налоговую базу), а покупку оформить позже в течение трёх лет․

Какие документы нужны для подтверждения расходов на ремонт?

Акт выполненных работ, счета‑фактуры, квитанции об оплате, договор с подрядчиком․ Все документы должны быть оформлены на ваше имя․

Можно ли использовать вычет, если я сам являюсь индивидуальным предпринимателем?

Да, но доходы ИП учитываются в декларации по УСН или ОСНО․ Вычет рассчитывается от суммы налогооблагаемого дохода, облагаемого ставкой 13 %․

Как долго ждать возврат средств?

Согласно данным ФНС, средний срок обработки заявок через портал Госуслуги – 30 дней, обычной почтовой — до 45 дней․

Можно ли объединить вычет за покупку квартиры с вычетом за обучение детей?

Да, но общий лимит вычета (6 млн ₽) применяется к сумме всех имущественных вычетов․ Вычет за обучение (на 2026 год – 1 млн ₽) учитывается отдельно и не входит в общий лимит․

Продажа старой квартиры и покупка новой в 2026 году дают реальную возможность вернуть до 780 000 ₽ налога․ Главное – соблюсти сроки владения (не менее 3 лет), правильно оформить документы и воспользоваться новым электронным сервисом на Госуслугах․ При правильном подходе процесс получения вычета занимает около месяца, а экономия может покрыть значительную часть расходов на новое жильё․

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому при возникновении сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в службу поддержки ФНС․

Статья подготовлена на основе официальных источников ФНС РФ и портала Госуслуги, актуальна на 19 апреля 2026 года․