В России продажа жилой недвижимости, которой владелец владел менее трех лет, считается налоговой сделкой. При этом продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже подробно рассмотрены законодательные основы, условия освобождения от налога, порядок расчёта и способы уплаты.

Нормативно‑правовая база

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 215.1 определяет ставку и порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости.
• Федеральный закон «О налогообложении доходов физических лиц» от  N 208-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от  N 612 «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц».

Согласно этим документам, доход от продажи недвижимости считается доходом от реализации имущества и облагается по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).

Когда налог обязателен?

Налог уплачивается, если одновременно выполнены два условия:

1. Квартира находится в собственности у продавца менее 3 лет (срок считается с даты регистрации права собственности в Росреестре).
2. Продажа осуществляется не по договору дарения и не в рамках операции, подпадающей под льготы (см. пункт 3).

Если срок владения превышает три года, налог не взимается (при условии, что квартира являлась единственным объектом недвижимости продавца).

Освобождение от налога (льготы)

Налог может быть не уплачен даже при сроке владения менее трех лет, если выполнено одно из условий:

• Продажа единственного жилого помещения, находившегося в собственности менее 3 лет, но продавец использовал полученные средства для покупки (или строительства) другого жилого помещения в течение 12 месяцев с даты продажи. При этом необходимо подтвердить факт покупки документами (договор, выписка из реестра).
• Продажа квартиры, полученной в результате раздела совместно нажитого имущества (например, в ходе развода), при условии, что продавец не владел этой квартирой более 3 лет.
• Продажа квартиры, приобретённой в результате наследования или дарения, если продавец владел ею менее 3 лет, но использовал средства от продажи для приобретения другого жилого помещения в течение 12 месяцев.
• Продажа в случае инвалидности (для инвалидов I‑II группы) – налог не взимается независимо от срока владения.

Для применения льготы необходимо подать соответствующее заявление в налоговый орган и предоставить подтверждающие документы.

Как рассчитывается налог

Налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью, если квартира получена в наследство/дарение). При этом учитываются следующие вычеты:

• Стандартный имущественный вычет – 1 000 000 рублей (для сделок, совершаемых после 1 января 2021 г.). Если разница между ценой продажи и стоимостью приобретения не превышает 1 млн руб., налог не уплачивается.
• Документально подтверждённые затраты на улучшение (ремонт, перепланировка) – их суммы можно добавить к стоимости приобретения.

Пример расчёта:

 Цена продажи: 5 000 000 ₽
 Стоимость приобретения: 3 500 000 ₽
 Имущественный вычет: 1 000 000 ₽
 Налогооблагаемая база = 5 000 000 – 3 500 000 – 1 000 000 = 500 000 ₽
 Налог (13 %): 500 000 × 0,13 = 65 000 ₽

Порядок уплаты налога

1. Заполнение декларации – форма 3‑НДФЛ (или 2‑НДФЛ, если доход от продажи единственной сделки).
2. Декларацию подаёте в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 дней после даты продажи.
3. Оплата налога производится до 15 июля того же года (если декларация подаётся в 2026 году, то срок уплаты – 15 июля 2026 г.).
4. Оплатить налог можно:
   • Через личный кабинет на сайте ФНС (nalog.ru);
   • Банковским переводом (квитанция № платежа);
   • В банке по реквизитам налоговой инспекции.

Если налог не уплачен в срок, начисляются пени и штрафы в соответствии с пунктом 41‑Н ПРН РФ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли уменьшить налог, если я продал квартиру с убытком?

Да. Если цена продажи ниже стоимости приобретения, разница считается убытком и может быть зачтена против будущих доходов от продажи недвижимости в течение 3 лет.

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру, полученную в наследство?

Если наследственная квартира была в собственности менее 3 лет, налог обязателен, но к ней применяется стандартный вычет в 1 млн ₽, а также можно учесть рыночную стоимость на момент наследования.

Как подтвердить расходы на ремонт?

Сохраняйте:

• Договоры с подрядчиками;
• Квитанции и счета‑фактуры;
• Акт выполненных работ.

Эти документы прилагаются к декларации в качестве подтверждения увеличения стоимости приобретения.

Можно ли перенести вычет, если я не успел подать декларацию в срок?

Да, но только в случае уважительных причин (болезнь, форс‑мажор). Необходимо подать заявление в налоговую инспекцию и предоставить подтверждающие документы.

Практические рекомендации

• Сохраняйте все документы – договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, счета за ремонт, справки о доходах.
• Перед продажей проверьте срок владения в выписке из реестра. Если срок около 3 лет, уточните точную дату регистрации права.
• Если планируете купить новое жильё, сделайте это в течение 12 месяцев после продажи, чтобы воспользоваться льготой.
• Воспользуйтесь личным кабинетом ФНС – он упрощает заполнение декларации и позволяет сразу оплатить налог онлайн.
• При возникновении вопросов обратитесь в налоговую инспекцию или к квалифицированному бухгалтеру.

Продажа квартиры, которой владели менее трех лет, в России облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 % (для резидентов). Однако закон предоставляет ряд льгот, позволяющих уменьшить налоговую нагрузку или вовсе её избежать: покупка нового жилья, наличие инвалидности, продажа единственного объекта и др. Чтобы избежать штрафов, необходимо своевременно подать налоговую декларацию и произвести оплату налога.

Тщательное документирование всех расходов и соблюдение установленных сроков – ключ к успешному и безболезненному процессу продажи недвижимости.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.