Друзья или родственники попросили пожить в вашей квартире «на пару недель», а потом остались на месяцы? Или вы хотите безвозмездно предоставить жильё близкому человеку, но боитесь конфликтов и юридических неприятностей? Безопасное решение — заключить договор ссуды (безвозмездного пользования). В 2026 году эта тема стала особенно актуальной: Госдума готовит к рассмотрению новый законопроект, который разрешит супругам, родителям, соседям и другим гражданам официально оформлять правила пользования общей жилплощадью. Ниже — подробная инструкция, образец документа и главные «подводные камни».

Что такое договор ссуды на квартиру и чем он отличается от аренды

Договор ссуды (ст. 689–695 ГК РФ) — это безвозмездное предоставление жилого помещения другому лицу без оплаты аренды. Иными словами, вы даёте квартиру «в долг» за благодарность, а не за деньги.

Зачем нужен договор ссуды в 2026 году

Новый законопроект, который Госдума планирует рассмотреть весной 2026 года, разрешает гражданам:

• официально оформлять правила совместного проживания в квартире;
• заверять соглашение у нотариуса, чтобы избежать споров о вселении/выселении;
• указывать обязанности по коммунальным платежам, ремонту, содержанию имущества.

Это особенно важно, если квартира находится в долевой собственности между бывшими супругами или наследниками.

Как правильно оформить договор ссуды: пошаговая схема

Шаг 1. Проверьте свои полномочия

• Убедитесь, что вы — единоличный собственник или имеете письменное согласие остальных долевых собственников.
• Если квартира в ипотеке — получите разрешение банка (ст. 37 Закона «Об ипотеке»).

Шаг 2. Согласуйте условия

1. Предмет: точный адрес квартиры, кадастровый номер, площадь.
2. Срок: до 1 года (по ГК РФ). При необходимости продлить — подпишите новый договор или оформите нотариальное соглашение.
3. Кто платит коммуналку: рекомендуется закрепить в договоре, чтобы избежать долгов перед УК.
4. Обязанности по ремонту: косметический ремонт может быть возложён на ссудополучателя, капитальный — на собственника.

Шаг 3. Составьте письменный договор

Достаточно простой письменной формы, но нотариальное удостоверение снизит риски (особенно если стороны не близкие родственники).

Шаг 4. Передайте ключи и составьте акт приёма-передачи

В акте зафиксируйте состояние мебели, бытовой техники, счётчиков воды и электричества. Впоследствии это упростит процедуру возврата имущества.

Краткий образец договора ссуды квартиры

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДЫ) ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
г. Москва 19 апреля 2026 г.

Собственник: Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, выдан г. ОВД г. Москвы, 
проживающий: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 1, кв. 1.

Ссудополучатель: Петрова А.А., паспорт 77 77 654321, выдан г. ОВД г. Москвы, 
проживающая: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 2, кв. 10.

Предмет: Собственник передаёт, а Ссудополучатель принимает во временное безвозмездное 
пользование квартиру по адресу: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 1, кв. 1.

Срок: 6 (шесть) месяцев с г. по г.

Коммунальные платежи: оплачивает Ссудополучатель, квитанции предоставляет собственнику ежемесячно.


Возврат: не позднее г. Ссудополучатель обязан вернуть квартиру в том же состоянии, 
за исключением естественного износа.

Подписи сторон:
Собственник __________ /Иванов И.И./
Ссудополучатель _______ /Петрова А.А./

Распространённые ошибки и как их избежать

• Миф: «Мы же родственники, можно на словах».
  Реальность: в случае конфликта без письменного договора собственнику придётся подавать в суд о выселении — процесс затяжной.
• Миф: «Не нужно регистрировать временных жильцов».
  Реальность: если человек проживает более 90 суток, собственник обязан уведомить паспортный стол (ФЗ-5242-1).
• Миф: «Комуналка, мелочь».
  Реальность: долги за ЖКУ могут привести к взысканию с собственника, а не с ссудополучателя.

Налоговые и прочие последствия для сторон

Для собственника:

• Доход от ссуды не возникает, НДФЛ не платится.
• Квартира продолжает считаться единственным жильём, что важно при продаже (льгота «3 года»).

Для ссудополучателя:

• Не может прописать постоянную регистрацию без согласия собственника.
• В случае продажи квартиры обязан освободить помещение в 30-дневный срок (ст. 675 ГК РФ).

1. Получил(-а) согласие долевых собственников или разрешение банка.
2. Составил(-а) письменный договор с конкретным сроком и обязанностями.
3. Зарегистрировал(-а) временное проживание (если >90 дней).
4. Сделал(-а) акт приёма-передачи и фото состояния квартиры.
5. Хранит договор и акт у себя.

Следуя этим простым шагам, вы оградите себя от «квартирных» конфликтов и сможете помочь близким без потери контроля над имуществом.

Дополнительно: если отношения долгосрочные (более 1 года), рассмотрите безвозмездную аренду с символической платой 1 рубль в месяц — так соглашение можно продлевать без нотариата и сохранить налоговые льготы.