Дата публикации:
В 2026 году налоговое законодательство России претерпело ряд изменений, которые напрямую касаются владельцев недвижимости, совершающих сделки купли‑продажи в течение одного календарного года. Если вы продали одну квартиру и купили другую в течение того же года, какие налоги вам придётся платить и какие льготы могут быть доступны – об этом мы расскажем в статье.
Основные понятия: налог на имущество и налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
При сделках с жилой недвижимостью в России обычно затрагиваются два вида налогов:
- Налог на имущество физических лиц (ИМО) – ежегодный налог, рассчитываемый от кадастровой стоимости недвижимости.
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – налог на прибыль от продажи квартиры (разница между продажной ценой и стоимостью приобретения).
Важно понимать, что эти налоги независимы друг от друга: ИМО начисляется каждый год, а НДФЛ – единовременно, в момент продажи.
Как рассчитывается налог на имущество?
Ставка налога зависит от региона, однако в большинстве субъектов РФ базовая ставка составляет 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости жилой площади. В 2026 году в Москве ставка была повышена до 0,3 %, а в остальных регионах – до 0,2 %.
Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры?
Налоговая база – разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом расходов на улучшения); Ставка НДФЛ – 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов. Существует ряд освобождений, о которых расскажем ниже.
Что происходит, если вы продали и купили квартиру в один год?
Сочетание двух сделок в одном календарном году порождает несколько налоговых вопросов:
- Какой будет начислен ежегодный налог на имущество за год продажи и покупки?
- Нужно ли платить НДФЛ с продажи и как рассчитывается его ставка?
- Какие льготы и вычеты могут уменьшить налоговую нагрузку?
Налог на имущество (ИМО) за год продажи и покупки
Налог на имущество начисляется за каждый календарный год, в котором владелец являеться собственником недвижимости на 1 января. Поэтому, если вы владели первой квартирой 1 января, налог будет начислен за неё, даже если вы продали её в феврале.
После покупки новой квартиры налог за текущий год будет начислен только в следующем году (с 1 января). Таким образом, в 2026 году у вас может быть:
- ИМО за старую квартиру – рассчитывается исходя из её кадастровой стоимости на 1 января 2026 г.
- ИМО за новую квартиру – начнёт начисляться с 1 января 2027 г., если вы её сохраните до того момента.
Налог на доходы (НДФЛ) от продажи квартиры
Если вы продали квартиру в 2026 г., налоговый орган рассчитывает НДФЛ в момент регистрации сделки. Основные правила:
- Если квартира находилась в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается (льгота «5‑летний срок»).
- Если квартира была приобретена после 1 января 2021 г. и продана в течение 3 лет, налог не взимается при условии, что вы использовали её как основное место жительства (правило «3‑летний срок»).
- Если вы приобрели квартиру в 2026 г. и продали её в том же году, налог будет обязанным, если не попадаете под льготы.
Для расчёта НДФЛ учитывается:
- Цена продажи.
- Цена покупки (если известна) плюс официальные расходы (комиссия агентства, нотариальные сборы, траты на ремонт).
- Применимые вычеты (например, вычет на покупку первого жилья – 1 млн рублей).
Льготы и налоговые вычеты
В 2026 году в налоговый кодекс внесены уточнения, которые могут помочь вам снизить налоговую нагрузку:
- Льгота для молодых семей (молодожёны, семьи с детьми до 3 лет) – освобождение от ИМО на одну жилую площадь до 30 м².
- Вычет «Первый дом» – если вы покупаете первое жильё, можете уменьшить налоговую базу НДФЛ на 1 млн рублей (применяется только один раз в жизни).
- Льгота «5‑летний срок» – если вы владели квартирой более 5 лет, НДФЛ не начисляется.
- Льгота «3‑летний срок» – при продаже квартиры, приобретённой после г., в течение 3 лет, если она использовалась как основное место жительства.
Пошаговый расчёт налогов при продаже и покупке в 2026 году
Пример 1: Продажа квартиры, которой владели 6 лет, и покупка новой
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Кадастровая стоимость проданной квартиры (на ) | 5 000 000 руб. |
| Ставка ИМО (Москва) | 0,3 % |
| Налог на имущество за 2026 г. | 5 000 000 × 0,003 = 15 000 руб. |
| Цена продажи | 7 000 000 руб. |
| Цена покупки (6 лет назад) | 4 500 000 руб. |
| Налоговая база (разница) | 7 000 000 – 4 500 000 = 2 500 000 руб. |
| Ставка НДФЛ | 13 % |
| Налог на доход (без льготы) | 2 500 000 × 0,13 = 325 000 руб. |
| Применена льгота «5‑летний срок» | Да → НДФЛ не начисляется |
| 15 000 руб. (только ИМО) |
Пример 2: Продажа квартиры, которой владели 2 года, и покупка новой
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Кадастровая стоимость проданной квартиры (на ) | 3 200 000 руб. |
| Ставка ИМО (Москва) | 0,3 % |
| Налог на имущество за 2026 г. | 3 200 000 × 0,003 = 9 600 руб. |
| Цена продажи | 4 500 000 руб. |
| Цена покупки (2 года назад) | 3 600 000 руб. |
| Налоговая база (разница) | 900 000 руб. |
| Ставка НДФЛ | 13 % |
| Налог на доход без вычетов | 900 000 × 0,13 = 117 000 руб. |
| Применён вычет «Первый дом» (если это первое жильё) | 1 000 000 руб. вычитается из базы → база = 0 → НДФЛ = 0 |
| 9 600 руб. (только ИМО) |
Что делать, если вы не попали под льготы?
Если вы обязаны уплатить НДФЛ, налог подаётся в налоговую инспекцию в течение 30 календарных дней со дня подписания договора купли‑продажи. Платёж можно произвести через личный кабинет на сайте ФНС.
Как правильно оформить налоговую декларацию?
- Соберите документы: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о кадастровой стоимости, чеки об уплате комиссии и расходов на ремонт.
- Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС (или в бумажном виде).
- Укажите в разделе «Продажа недвижимости»:
- Дата и номер договора.
- Сумма продажи.
- Сумма покупки (если известна) и подтверждающие документы.
- Сумма расходов, подлежащих вычету.
- В разделе «Налоговые вычеты» выберите подходящие льготы (5‑летний срок, первый дом и т.д.).
- Подтвердите расчёт и отправьте декларацию.
- Оплатите налог до 15 июля (для сделок, совершённых в первой половине года) или до 15 декабря (для сделок во второй половине).
Если у вас возникнут вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в инспекцию ФНС.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить ИМО за обе квартиры в один год?
Нет. ИМО начисляется за имущество, которым вы владели на 1 января. Если до 1 января вы владели только одной квартирой, налог будет только за неё. Новая квартира будет облагаться ИМО с 1 января следующего года.
Можно ли перенести налоговый вычет «Первый дом» на следующую покупку?
Вычет «Первый дом» предоставляется один раз в жизни. Если вы уже использовали его, повторно оформить вычет нельзя.
Как узнать актуальную кадастровую стоимость квартиры?
Кадастровую стоимость можно посмотреть в Публичной кадастровой карте Росреестра или в личном кабинете на портале Госуслуг.
Что делать, если налоговая инспекция отказалась признать льготу?
Подайте письменную апелляцию в течение 30 дней, приложив подтверждающие документы (например, справку о длительном проживании по адресу).
Влияет ли рост НДС на стоимость жилья?
С 2026 года НДС на рынке жилой недвижимости не меняется (ставка 20 %). Однако рост НДС может косвенно отразиться на ценах за счёт увеличения стоимости строительных материалов и услуг.
Продажа и покупка квартиры в один год – ситуация, требующая внимательного подхода к налогам:
- ИМО начисляется за собственность, которой вы владели на 1 января. Новая квартира будет облагаться налогом только в следующем году.
- НДФЛ взимается при продаже, если не выполнены условия льгот (5‑летний срок, 3‑летний срок, первый дом).
- В 2026 году введены уточнения по льготам и ставкам, которые могут снизить налоговую нагрузку.
- Тщательно собирайте документы, правильно заполняйте декларацию и используйте доступные вычеты.
Соблюдая эти рекомендации, вы сможете минимизировать налоговые выплаты и избежать неприятных сюрпризов от налоговой службы.
Если статья была полезна, оставляйте комментарии и делитесь своим опытом – это поможет другим владельцам недвижимости правильно планировать свои финансовые операции.