Актуально на 19 апреля 2026 г. Ситуация, когда в течение одного календарного года продаётся две и более квартиры (или доли в них), выводит продавца из «обычного» порядка налогообложения и требует особого подхода. Ниже разберём, когда появляется долг по НДФЛ, как посчитать налог, какие льготы можно применить и как подать декларацию, чтобы избежать штрафов.

Содержание

1. Когда налог вообще не платится
2. Почему продажа «нескольких» квартир меняет правила
3. Как считать срок владения по каждой квартире
4. Налоговая база и ставки НДФЛ-2026
5. Вычеты и способы уменьшить налог
6. Пошаговый план для продавца «пачки» квартир
7. На что обратить внимание в 2026 году

Когда налог вообще не платится

В 2026 году освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости действует, если соблюдается минимальный срок владения:

• 3 года – если квартира:
  • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору пожизненного содержания;
  • приобретена до .
• 5 лет – во всех остальных случаях (включая покупку на рынке новостроя или вторичке).

Если к каждой из проданных квартир применим один из перечисленных лььготных сроков, НДФЛ не возникает ни за одну из них – независимо от количества продаж в году.

Почему продажа «нескольких» квартир меняет правила

Фискальный риск появляется, когда хотя бы одна из квартир находилась в собственности меньше минимального срока. В этом случае:

• доход от всех таких «коротких» квартир подлежит декларированию (форма 3-НДФЛ);
• льготный вычет в 1 000 000 ₽ распространяется на совокупный доход за год, а не на каждый объект в отдельности;
• если вы продали четыре квартиры, из которых две «короткие», две «длинные», налог платите только с двух «коротких»;
• применение расходного вычета (по фактическим затратам) возможно по каждой квартире, но с соблюдением документального подтверждения.

Как считать срок владения по каждой квартире

Проверьте каждую дату в выписке ЕГРН – ошибка всего в один день может перевести квартиру из «льготной» в «облагаемую» категорию.

Налоговая база и ставки НДФЛ-2026

• Ставка: 13 % – для резидентов РФ; 15 % – для доходов сверх 5 млн ₽ с 2026 года; 30 % – для нерезидентов.
• Налоговая база = Цена продажи − вычет (по выбору)

Рассмотрим оба варианта вычета на примере:

Пример 1. Две «короткие» квартиры

• Квартира А: куплена 2024 г. за 4 000 000 ₽, продана 2026 г. за 6 000 000 ₽
• Квартира B: куплена 2025 г. за 3 500 000 ₽, продана 2026 г. за 4 200 000 ₽

Вариант А – имущественный вычет 1 млн ₽:
Налог = (6 000 000 + 4 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 1 196 000 ₽

Вариант Б – расходный вычет:
Налог = [(6 000 000 − 4 000 000) + (4 200 000 − 3 500 000)] × 13 % = (2 000 000 + 700 000) × 13 % = 351 000 ₽

Выгоднее второй вариант, но требуются платёжные документы (ДДУ, чеки, выписка ипотеки).

Вычеты и способы уменьшить налог

1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽, один на все «короткие» объекты за год.
2. Расходный вычет — реальные затраты на приобретение (ДДУ, ипотечные проценты, ремонт с договором и актами).
3. Налоговый вычет за покупку жилья 2 000 000 ₽ — можно применить одновременно, если купите новую квартиру в 2026 году и успеете зарегистрировать право.
4. Продажа долей: при продаже долей по отдельным договорам вычет 1 млн ₖ применяется на каждую долю.

Пошаговый план для продавца «пачки» квартир

Шаг 1. Составьте таблицу объектов

Укажите:

• дату регистрации права;
• дату продажи;
• фактическую цену продажи;
• документированные расходы.

Шаг 2. Определите «короткие» квартиры

Вычеркните те, что в собственности ≥ 5 лет (или ≥ 3 в льготных случаях).

Шаг 3. Выберите выгодный вычет

Сравните 1 млн ₽ на «пачку» и сумму реальных расходов.

Шаг 4. Подготовьте документы

• ДКП/ДДУ;
• выписка ЕГРН;
• квитанции, договор ипотеки, платёжные поручения;
• акт приёма-передачи.

Шаг 5. Подайте 3-НДФЛ

Срок: до 30 апреля 2027 г..
Подать можно онлайн в личном кабинете ФНС или через «Госуслуги».

Шаг 6. Уплатите налог

Срок: до 15 июля 2027 г..
Платёжка формируется автоматически в личном кабинете.

На что обратить внимание в 2026 году

• Повышенный НДС с 20 % до 22 % с не влияет на НДФЛ при продаже, но может увеличить рыночные цены на новостройки и, как следствие, кадастровую оценку для расчёта налога, если цена сделки ниже 70 % кадастровой.
• Налоговый мониторинг недвижимости – ФНС запустила автоматическую сверку сделок с Росреестром; ошибки в ЕГРН выявляются быстрее.
• Онлайн-возврат излишне уплаченного НДФЛ – заявление можно подать сразу после подачи 3-НДФЛ без личного визита в ИФНС.

1. Если хотя бы одна квартира «короткая», начинайте готовить документы заранее.
2. Не продавайте две «короткие» квартиры в последний день декабря – у вас будет только 3 месяца на подготовку декларации.
3. Выгоднее распределить продажи на разные годы, если расходный вычет маленький.
4. Консультация налогового юриста при продаже ≥ 2 объектов – стоит 5-10 тыс. ₽, но может сэкономить сотни тысяч при грамотном выборе вычетов.

Удачных продаж и минимальных налогов!