Главное правило, которое помогает сэкономить нервы и деньги при продаже квартиры, дома или земельного участка, звучит так:
«Если вы владеете объектом недвижимости более 5 лет, налог с продажи не платиться, а декларация подавать не обязательно».
Но, как и во всяком налоговом деле, есть детали, исключения и тонкости. Ниже — разбор по шагам.
Когда точно не нужно ни налог, ни декларация
- Срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 года для указанных ниже случаев).
- Объект — квартира, комната, дом, земельный участок, доля в таком имуществе.
- Недвижимость была получена:
- наследством или даром от близкого родственника;
- по договору ренты или рентного договора;
- в результате приватизации;
- в порядке передачи имущества по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).
В этих ситуациях вы полностью освобождаетесь от НДФЛ, и ФНС не ждёт от вас никаких бумаг.
Когда декларацию можно не подавать, но…
Если недвижимость:
- куплена на «вторичке»;
- получена по ДДУ;
- получена в результате обмена (мены);
- стоимость продажи ≤ 1 млн ₽ (применён имущественный вычет);
то налога всё равно не будет, но до 30 апреля следующего года вам нужно подать нулевую 3-НДФЛ, чтобы налоговая видела, что вы воспользовались льготным сроком.
Когда декларацию обязательно подавать
| Ситуация | Нужно ли декларация? | Налог |
|---|---|---|
| Владение < 3 лет | Да | 13 % с превышения 1 млн ₽ или документального расхода |
| Владение 3-5 лет и объект не из «льготного» списка | Да | 13 % с дохода, если есть прибыль |
| Владение ≥ 5 лет или объект из льготного списка | Нет | 0 ₽ |
Как рассчитать срок владения
- Квартира «вторичка» — дата регистрации перехода права в Росреестре.
- ДДУ (долевка) — дата регистрации акта приёма-передачи, но налоговики с 2022 г. приравнивают к дате регистрации права собственности.
- Наследство, день открытия наследственного дела (смерть наследодателя).
- Приватизация — дата регистрации права собственности.
Что делать, если сомневаетесь
- Проверьте выписку из ЕГРН через Госуслуги или Росреестр.
- Откройте личный кабинет «Налог» на Госуслугах: там появится уведомление, если ФНС считает, что вы обязаны отчитаться.
- Если вы всё-таки подаёте нулевую 3-НДФЛ, заполните:
- Раздел 1 — доходы 0 ₽;
- Приложение 1 — данные покупателя;
- Приложение 6, укажите код вычета 901 (1 млн ₽) или 903 (расходы при покупке).
Если вы владеете квартирой, домом или участком более 5 лет и получали её «обычным» способом (купля-продажа, ДДУ, доля в новостройке), то декларацию подавать не нужно. Налог — 0 ₽.
Остались вопросы? Откройте личный кабинет налогоплательщика или позвоните в ФНС: ###-###-#### (звонок бесплатный).