Если вы в 2026 году продали квартиру (долю в квартире), у вас может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ 13 % с дохода от продажи. Одновременно закон предоставляет право уменьшить налог или вообще избежать его уплаты с помощью имущественного налогового вычета; Ниже — подробная инструкция: какие вычеты доступны, как рассчитать налог, какие документы подать и какие ошибки часто совершают продавцы.

Когда налог платить не нужно

Начнем с самого приятного — с ситуаций, когда продавец освобождается от НДФЛ без вычетов. Достаточно выполнить любое из двух условий:

• Минимальный срок владения превысил 3 года (если квартира получена по договору приватизации, дарения от близких родственников, или в наследство) либо 5 лет (во всех остальных случаях, включая покупку по ДДУ).
• Квартира является единственным жильём продавца (и его супругов) на дату сделки.

В этих случаях даже подавать 3-НДФЛ не обязательно.

Если срок владения короче: два способа снизить налог

При продаже квартиры до истечения минимального срока вы можете выбрать один из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы:

Имущественный вычет в размере 1 млн ₽

Статья 220 НК РФ даёт право вычесть из дохода 1 000 000 ₽ (доля умножается пропорционально). Пример:

Квартира продана за 5 млн ₽, доля — ½. Доход — 2,5 млн ₽. Вычет ½ × 1 млн ₽ = 500 000 ₽. Налог: (2,5 млн — 0,5 млн) × 13 % = 260 000 ₽.

Вычет «доходы минус расходы»

Вместо 1 млн ₽ вы уменьшаете доход на фактические документально подтверждённые расходы:

• Цена, по которой вы когда-то покупали квартиру (ДДУ, КП и т. д.).
• Материалы и работы по долевому строительству, если квартира строилась.
• Проценты по ипотеке до момента продажи.
• Агентские и нотариальные услуги, оформление прав собственности.

Важно! Все расходы должны быть оплачены вашими личными деньгами и подтверждены платёжными документами (чеки, выписки, квитанции).

Долевая собственность: особенности

При продаже доли вычет распределяется:

• Пропорционально доле, если квартира оформлена как долевая собственность.
• На всех супругов, если квартира была приобретена в браке и оформлена как совместная собственность. Супруг, чьи доходы не освобождаются от НДФЛ, вправе применить вычет или уменьшить доход на расходы своей части.

Пример: супруги продали квартиру за 8 млн ₽ (в равных долях). Доход каждого — 4 млн ₽. Один супруг может применить 1 млн ₽ вычет, второй — документально подтвердить расходы 4 млн ₽ и не платить налог.

Одновременная покупка и продажа: «взаимозачёт»

Если в том же году вы:

1. Продали квартиру (доход — 3 млн ₽).
2. Купили новое жильё (имеете право на вычет 2 млн ₽ + 3 млн ₽ на ипотечные проценты).

То в одной декларации 3-НДФЛ можно:

• Уменьшить доход от продажи на 1 млн ₽ (или на расходы).
• Применить вычет покупки 2 млн ₽.
• Результат: 3 млн — 1 млн — 2 млн = 0 ₽ налога к уплате.

Какие документы нужны для декларации

До 30 апреля 2027 года подайте в ИФНС:

1. Декларация 3-НДФЛ за 2026 год.
2. Копия договора купли-продажи (и акт приёма-передачи).
3. Копия ЕГРН/выписка до и после сделки (показывает дату перехода права).
4. Платёжные документы, подтверждающие расходы (при выборе «доходы минус расходы»).
5. Справка 2-НДФЛ от работодателя (если подаёте на возврат покупных вычетов).
6. Заявление о предоставлении вычета (форма КНД 1150058).

Алгоритм получения вычета пошагово

1. Определите срок владения. Если ≥ 3/5 лет, налога нет.
2. Рассчитайте доход от продажи (берём из договора или кадастровую стоимость × 0,7, если цена в договоре занижена).
3. Выберите способ уменьшения: 1 млн ₽ или «доходы минус расходы».
4. Заполните 3-НДФЛ онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или программу ФНС.
5. Подайте документы в ИФНС до .
6. Ожидайте возврат: при наличии права на вычет покупки, ИФНС зачтёт переплату, излишек вернёт на карту в течение 3-4 месяцев.

Частые ошибки и как их избежать

Самые важные цифры и лимиты 2026 года

• 1 000 000 ₽ — максимальный вычет при продаже любой жилой недвижимости.
• 2 000 000 ₽ — вычет на покупку квартиры/строительство (в пределах всей жизни).
• 3 000 000 ₽ — вычет на ипотечные проценты (в пределах всей жизни).
• 13 % — ставка НДФЛ для резидентов.
•  — крайний срок подачи 3-НДФЛ за 2026 год.

Чтобы законно сэкономить на налоге при продаже квартиры:

1. Проверьте срок владения и статус «единственного жилья».
2. Если срок короче, посчитайте, что выгоднее: 1 млн ₽ или подтверждённые расходы.
3. Учтите особенности долевой собственности и возможность взаимозачёта с вычетом при покупке.
4. Соберите документы и подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
5. Получите возврат переплаты НДФЛ на карту.

Помните: свежие формы декларации, бланки заявлений и примеры заполнения доступны в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте lkfl.nalog.ru или в приложении ФНС.