Одним из самых популярных вопросов, который волнует граждан, заключаеться в следующем: если вы продали квартиру и в том же налоговом периоде купили новую, обязаны ли вы уплатить налог с продажи? Ответ зависит от целого ряда условий: срока владения проданным жильём, величины выручки, применяемых вычетов и льгот. Ниже, подробный разбор по актуальным правилам 2026 года.
Базовое правило: срок владения
Если вы владели квартирой 3 года и более (для единственного жилья) или 5 лет и более (если недвижимость не была единственной), то налог с продажи не начисляется вовсе. Это прямое положение ст. 217.1 НК РФ и последних поправок, вступивших в силу .
Продажа раньше минимального срока: ставки и льготы
При продаже до истечения льготного срока налог рассчитывается по формуле:
(Доход от продажи – Налоговый вычет 1 000 000 ₽) × 13 %
Доход берётся из договора, но не может быть ниже 70 % кадастровой стоимости на дату продажи.
Кому льгота 100 %: семьи с детьми
- С 2026 года введена полная отмена налога с продажи для семей, воспитывающих двух и более детей, при условии покупки в течение 1 года нового жилья большей площади или стоимости (указ Президента от ).
- Документы, подтверждающие право на льготу: свидетельства о рождении детей, справка о составе семьи, ЕГРН на новую квартиру.
Продал → купил: зачёт расходов
Если вы не попадаете под льготу «семьи с детьми», но в том же календарном году купили новую квартиру, можно воспользоваться заочным вычетом расходов по п. 2 ст; 220 НК РФ:
- Сумма, подлежащая налогообложению, определяется как Доход – Документально подтверждённые расходы на покупку проданной квартиры. К расходам также относятся проценты по ипотеке и ремонт.
- Остаток налогооблагаемой базы можно снизить ещё на 1 000 000 ₽ вычета, если он не был использован ранее.
- Действует принцип «каскадного зачёта»: расходы на покупку новой квартиры не уменьшают налог с продажи напрямую, но позволяют получить имущественный вычет 13 % × (до 2 000 000 ₽) уже по новой покупке.
Пошаговый алгоритм действий в 2026 году
Шаг 1. Определите срок владения. Если ≥ 3/5 лет → налога нет, декларацию не подаём (при желании можно подать «нулевку»).
Шаг 2. Если срок короче, соберите документы: договор купли-продажи, ЕГРН, чеки/договоры расходов на приобретение, акт приёма-передачи.
Шаг 3. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ. Одновременно заявите право на вычет расходов или льготу «семьи с детьми».
Шаг 4. Уплатите налог не позднее 15 июля 2027 года, если после всех вычетов осталась к уплате сумма.
| Условие | Налог с продажи | Доп. вычеты |
|---|---|---|
| Владение ≥ 3/5 лет | 0 ₽ | Возможен вычет на новую покупку |
| Владение < 3/5 лет, продал и купил в тот же год | (Доход – расходы – 1 млн ₽) × 13 % | Имущественный вычет на новую квартиру до 260 тыс ₽ |
| Семья с ≥ 2 детьми, приобретена более дорогая квартира | 0 ₽ полностью | Имущественный вычет на новую квартиру полностью сохранён |
Частые ошибки
- Упустить документы о расходах. Без них придётся платить с полной суммы 1 млн вычет.
- Не подать декларацию при «нулевом» налоге. Налоговая может начислить штраф 1 000 ₽.
- Путать вычеты. Вычет на покупку новой квартиры не уменьшает налог с продажи напрямую, а возвращается позже.