Сдача квартиры в аренду — удобный способ получать пассивный доход, однако многие собственники недооценивают налоговые последствия. В 2026 году правила расчёта и уплаты налогов изменились: увеличены штрафы за незаконную аренду, а ФНС усилила контроль через онлайн-сервисы и кассовые чеки. Ниже разберёмся, какой именно процент налога придётся заплатить, какие есть режимы налогообложения и как избежать типичных ошибок.
Какие налоги платит арендодатель в 2026 году
- НДФЛ (13 % или 15 %) — базовый налог для физлиц.
- Профессиональный доход (4–6 %) — спецрежим для самозанятых.
- Налог для ИП на УСН «Доходы» (6 %), подходит, если аренда не единственный доход.
- Налог для ИП на Патенте (6 % от потенциального дохода), фиксированная сумма в год.
НДФЛ: классический подход
Если вы не зарегистрировались ни как ИП, ни как самозанятый, с арендной платы нужно отчитаться по ставке НДФЛ. В 2026 году применяется прогрессивная шкала:
- 13 % — доход до 5 млн ₽ в год;
- 15 %, доход свыше 5 млн ₽ в год.
Важно: налог платится по факту получения денег, независимо от того, сдаёте вы квартиру посуточно или на длительный срок. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года и оплатить налог до 15 июля 2027 года.
Самозанятость: льготный режим 4–6 %
С 2026 года режим самозанятого расширен на всю страну и позволяет платить всего:
- 4 % — при сдаче физлицам;
- 6 % — при сдаче ИП или юрлицам.
Плюсы: нет отчётности, нет страховых взносов, можно выставлять чеки напрямую в приложении «Мой налог».
Ограничение: самозанятый может получать до 2,4 млн ₽ в год. Если вы планируете сдавать несколько квартир или целый дом, лучше выбрать УСН или патент.
ИП на УСН «Доходы» (6 %)
Для собственников, у которых кроме аренды есть другие доходы, выгодно открыть ИП и перейти на упрощёнку. Ставка:
- 6 %, от всех поступлений;
- страховые взносы за себя — 52 536 ₽ в 2026 году + 1 % сверх 300 000 ₽.
Взносы можно полностью вычесть из налога, поэтому при доходе до 1 млн ₳ в год фактическая нагрузка может упасть до 0–1 %.
ИП на Патенте: фиксированная сумма
Если регион установил потенциальный доход, например, 600 000 ₽ в год, вы покупаете патент за 6 % от этой суммы:
- 600 000 × 6 % = 36 000 ₽ в год.
Плюсы: никаких отчётов, никаких взносов сверх страховых.
Минусы: если квартира сдаётся дешевле потенциального дохода, налог всё равно не уменьшается.
Сравнительная таблица (на примере 1 млн ₽ годового дохода)
| Режим | Ставка | Налог, ₽ | Взносы, ₽ | |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо (НДФЛ) | 13 % | 130 000 | 0 | 130 000 |
| Самозанятый | 4 % | 40 000 | 0 | 40 000 |
| ИП УСН 6 % | 6 % | 60 000 | 52 536 | 60 000 |
| ИП Патент | 6 % | 36 000 | 52 536 | 88 536 |
Взносы полностью перекрывают налог, поэтому сумма к уплате = 0 ₽.
Как не попасть на штрафы
- Не сдавайте квартиру «в тени». ФНС анализирует банковские переводы и данные онлайн-площадок.
- Заключайте договор найма и предоставляйте квитанции, если используете самозанятость.
- Следите за лимитами: если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽, нужно перейти на ИП-режим до конца квартала.
- Не забывайте платить взносы ИП до 31 декабря, иначе придётся пеню.
Пошаговый алгоритм уплаты налога
- Выберите подходящий режим (самозанятый, УСН, патент, НДФЛ).
- Зарегистрируйтесь в «Мой налог» (самозанятый) или в ИФНС (ИП).
- Заключите договор найма и выставляйте онлайн-чеки.
- Каждый квартал:
- самозанятые — платят в приложении;
- ИП на УСН — делают авансовые платежи;
- по НДФЛ — ждут итоговой декларации.
- До 30 апреля следующего года сдайте декларацию (если выбран НДФЛ или УСН).
- До 15 июля оплатите остаток.
Процент налога за сдачу квартиры варьируется от 4 % до 15 % в зависимости от выбранного режима. Самый дешёвый вариант — самозанятый (4 %), но он подходит при доходе до 2,4 млн ₽. При крупных объёмах лучше открыть ИП на УСН 6 % и использовать вычет на взносы. «Серый» способ экономит деньги только в краткосрочной перспективе: к 2026 году штрафы за неуплату доходят до 20 % от неуплаченной суммы + пени. Поэтому выбирайте легальный режим, подайте документы заранее и спите спокойно.