При покупке или аренде квартиры в многоквартирном доме каждый покупатель сталкивается с важным вопросом – какой процент износа имеет здание. Этот показатель отражает состояние конструктивных элементов дома, его техническую надёжность и необходимость капитального ремонта. В статье мы подробно разберём, что такое физический износ, как он рассчитывается в Москве, где и как получить официальные данные, а также что означают разные уровни износа и какие шаги следует предпринять владельцу недвижимости.

Что такое физический износ здания?

Под физическим износом понимается потеря конструктивными элементами здания своих первоначальных качеств. Это может быть ухудшение прочности, снижение тепло‑ и звукоизоляции, рост проницаемости для влаги, коррозия арматуры и другие дефекты, возникшие под воздействием:

• внешних климатических факторов (влага, мороз, ветровые нагрузки);
• механических нагрузок (вибрация, динамические воздействия);
• неправильной эксплуатации и недостаточного обслуживания;
• качественных недостатков строительных материалов.

Как классифицируется степень износа

В российской практике используют шкалу, в которой процент износа сопоставляется с условными состояниями здания:

Где получить официальный процент износа дома в Москве?

Управляющая компания

Собственник квартиры может запросить сведения у управляющей компании, обслуживающей дом. Информация поступает из:

• Фонда капитального ремонта многоквартирных домов;
• Мосжилинспекции;
• МосгорБТИ (Бюро технической инвентаризации).

Если последняя техническая инвентаризация была проведена менее пяти лет назад, данные считаются актуальными.

МосгорБТИ

Для получения официального справочного документа о состоянии дома необходимо:

1. Убедиться, что объект учтён в базе МосгорБТИ (адрес: 125375, г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7; телефон: 629‑02‑80).
2. Подать запрос в БТИ (можно оформить онлайн через сайт МосгорБТИ или лично).
3. Получить справку, содержащую год постройки, материал стен, общий процент износа, степень технического благоустройства. Справка действительна один год.

Портал Госуслуг – «ГИС ЖКХ»

На сайте dom.gosuslugi.ru можно найти информацию о доме по адресу. База постоянно пополняется, однако не все дома уже включены в систему.

Частные эксперты и оценочные компании

Если требуется более детальная диагностика (например, проверка скрытых дефектов, состояние коммуникаций), можно заказать услугу в специализированных компаниях. Их эксперты используют измерительные приборы (уровни, лазерные сканеры, тепловизоры) и предоставляют подробный отчет, который часто более обоснован, чем автоматический расчёт БТИ.

Как рассчитывается процент износа?

Существует два основных подхода:

Автоматический расчёт по нормативам

БТИ использует формулу:

Износ (%) = (Возраст здания / Срок эксплуатации по нормативам) × 100

Где:

• Возраст здания – количество лет с момента ввода в эксплуатацию;
• Срок эксплуатации – нормативный срок службы материалов (например, 60 лет для кирпичных стен, 50 лет для бетонных плит).

Этот метод прост, но не учитывает фактическое состояние элементов и проведённый ремонт.

Экспертная оценка «по факту»

Эксперт осматривает дом, фиксирует визуальные дефекты (трещины, коррозию, протечки) и проводит расчёт, сравнивая стоимость восстановления с текущей рыночной стоимостью недвижимости. Если затраты на ремонт превышают ожидаемый прирост стоимости, износ считается неустранимым и объект может быть отнесён к критическому или полному разрушению.

Признаки повышенного износа (что искать при визуальном осмотре)

• Трещины и сколы в бетонных и кирпичных стенах;
• Перекосы фасадных элементов, выпучивание цоколя;
• Коррозия арматуры (видна через краску, трещины в штукатурке);
• Протечки крыши, конденсат на потолках, плесень;
• Деформация оконных и дверных проёмов;
• Снижение звуко‑ и теплоизоляции (сквозняки, холодные стены);
• Влажность и высолы на наружных стенах.

Что делать, если процент износа высок?

1. Проверить актуальность данных. Запросите новую техническую инвентаризацию, если последняя была более 5 лет назад.
2. Заказать независимую экспертизу. Частные компании могут выявить скрытые проблемы и предложить план ремонта.
3. Оценить экономическую целесообразность. Сравните стоимость капитального ремонта с рыночной стоимостью квартиры. При неустранимом износе может быть выгоднее рассмотреть продажу или переезд.
4. Участвовать в программах реновации. В Москве многие старые дома включаются в программу реновации, где планируется капитальный ремонт или снос.
5. Обратиться в МосгорБТИ за справкой. Справка подтверждает официальную степень износа и может быть использована в переговорах с продавцом.

Пример запроса информации о доме в Москве

Допустим, вам нужен процент износа дома по адресу ул. Тверская, д. 12. Последовательность действий:

1. Позвонить в управляющую компанию, обслуживающую дом, и уточнить, когда была проведена последняя техническая инвентаризация.
2. Если данных нет, оформить запрос в МосгорБТИ (можно онлайн, заполнив форму «Запрос справки о техническом состоянии дома»).
3. Получив справку, сравнить указанный процент износа с таблицей выше и оценить необходимость капитального ремонта.
4. При необходимости заказать независимую экспертизу для подтверждения или уточнения результатов.

Процент износа дома в Москве – ключевой показатель, который помогает понять, насколько безопасно и выгодно инвестировать в конкретную недвижимость. Получить официальные данные можно через управляющую компанию, МосгорБТИ или портал «ГИС ЖКХ». При высоком проценте износа важно провести независимую экспертизу и оценить экономическую целесообразность капитального ремонта или участия в программе реновации.

Полезные ссылки

• Где найти информацию о степени износа многоквартирного дома? – официальный ресурс МосгорБТИ.
• Как узнать о степени износа дома – Kupikvartiru – практический гид для покупателей.
• Износ дома. Правила оценки физического износа зданий – КТБ А‑Строй – методические рекомендации.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.