Дата актуализации: г․, 05:21:14
Законодательная база
Определение и порядок расчёта общей площади многоквартирного дома (МКД) регулируются рядом нормативных актов РФ:
- Федеральный закон № 214‑ФЗ от г․ (с изменениями от ) – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»․
- Федеральный закон № 188‑ФЗ от г․ (Жилищный кодекс РФ) – статья 15 определяет виды площадей недвижимости․
- Приказ ФСГРК и Кадастра № П/0393 от г․ – приложение Г «Правила подсчёта общей, полезной и расчётной площадей»․
- СНиП 31‑06‑2009 и СП 54․13330․2011 – технические требования к определению площади зданий․
- Разъяснение Минрегиона (Письмо от № 29433‑ВК/19) – порядок использования данных технического паспорта МКД․
Все эти документы согласованы между собой и образуют единую правовую основу, от которой отталкиваются управляющие компании, органы государственной регистрации и суды․
Что такое «общая площадь»?
По закону общая площадь – это сумма квадратур всех помещений, входящих в состав многоквартирного дома, включая:
- жилая площадь квартир (комнаты, кухни, ванные, санузлы, коридоры внутри квартир);
- нежилая площадь (подъезды, лестничные клетки, вестибюли, технические помещения, котельные, стоянки подземные и наземные, помещения общего пользования);
- площади вспомогательного использования (кладовки, кладовые, подсобные помещения, помещения для установки лифтов, шахт, вентиляционных шахт)․
К общей площади не включаются балконы, лоджии, веранды, террасы, а также отдельные наружные конструкции (например, беседки), если они не являются частью строительного объёма здания․
Что входит в общую площадь МКД по закону
Ниже представлена полная классификация помещений, которые учитываются при расчёте общей площади․
| Категория | Примеры помещений | Включаются в общую площадь? |
|---|---|---|
| Жилая площадь квартир | Спальни, детские, гостиные, кухни, санузлы, коридоры внутри квартиры | Да |
| Нежилая площадь | Лестничные клетки, холлы, подземные и наземные коридоры, технические помещения (котельные, электрощиты), прачечные, подсобные помещения общего пользования | Да |
| Общие помещения (ОП) | Дворовые зоны, парковочные места, зоны для детей, места для хранения мусора, общие лестничные площадки | Да |
| Балконы, лоджии, веранды, террасы | Открытые или закрытые выступающие части здания | Нет (включаются в приведённую площадь, но не в общую) |
| Вспомогательные конструкции | Шахты лифтов, вентиляционные шахты, лестничные прогоны, лестничные лестницы без площади жилых помещений | Да |
| Площади прироста за счёт реконструкции | Увеличения площади, полученные в результате капитального ремонта, перепланировки, изменения назначения помещений | Да (по ФЗ 214‑ФЗ и СП 54․13330․2011) |
Что НЕ входит в общую площадь
- Балконы, лоджии, веранды, террасы (включаются в приведённую площадь согласно СП 54․13330․2011)․
- Отдельные наружные павильоны, беседки, сараи, если они не являются частью строительного объёма дома․
- Площади, занимаемые рекламными конструкциями, наружными рекламными щитами․
- Площади, переданные в аренду третьим лицам (например, коммерческие помещения, размещённые в здании, если они оформлены как отдельные объекты недвижимости – в этом случае они учитываются отдельным объектом)․
Методика расчёта общей площади
Для расчёта общей площади МКД используется технический паспорт многоквартирного дома․ Основные шаги:
- Получить актуальную копию технического паспорта (раздел «Площадь»)․
- Проверить, что в паспорте указаны площади по приложению В СП 54․13330․2011 – это «площади всех помещений»․
- Суммировать площади всех помещений, указанных в таблице «Площади помещений» (жилая, нежилая, ОП, технические)․ При необходимости добавить площади прироста, полученные в результате реконструкции (документируется актом ввода в эксплуатацию)․
- Исключить из полученной суммы площади балконов, лоджий, веранд – они учитываются в расчёте приведённой площади, но не в общей․
- Проверить соответствие итоговой цифры требованиям п․п․ 17 Приложения 2 Правил предоставления коммунальных услуг (если расчёт производится для целей начисления коммунальных платежей)․
Если в техническом паспорте отсутствуют некоторые помещения (например, новые подсобные помещения после капитального ремонта), их необходимо добавить в расчёт на основании акта ввода в эксплуатацию и документов о реконструкции․
Пример расчёта общей площади
Рассмотрим условный 5‑этажный дом, построенный в 2015 году․
| Этаж | Жилая площадь (м²) | Нежилая площадь (м²) | ОП (м²) | Технические помещения (м²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1200 | 150 | 80 | 30 |
| 2 | 1150 | 140 | 80 | 30 |
| 3 | 1180 | 145 | 80 | 30 |
| 4 | 1190 | 150 | 80 | 30 |
| 5 | 1170 | 155 | 80 | 30 |
| Жилая: 5 890 м²; Нежилая: 740 м²; ОП: 400 м²; Техн․: 150 м² | ||||
Общая площадь = 5 890 + 740 + 400 + 150 = 7 180 м²․
Если после 2022 года в доме проведён капитальный ремонт, в результате которого к общей площади добавилось 50 м² новых подсобных помещений, итоговая площадь будет 7 230 м²․
Как общая площадь используется в расчёте коммунальных платежей
Согласно ст․ 36 ЖК ФЗ, оплата за содержание общего имущества (ОП) и услуги ЖКХ рассчитывается пропорционально доле общей площади каждой квартиры в доме․
- Определяется коэффициент доли – отношение площади конкретной квартиры к общей площади дома․
- На основании этого коэффициента рассчитывается часть расходов на содержание ОП, потребление горячей воды, электроэнергии в общих зонах и т․д․
- Если управляющая компания берёт оплату за площадь всех помещений дома, а не только за жилую часть, собственники могут потребовать доказательства расчёта (копию договора, технический паспорт)․
Важно помнить, что закон требует прозрачности: каждый собственник имеет право знать, какой именно объём площади используется в расчёте коммунальных платежей․
Споры и контроль со стороны органов
При возникновении разногласий по поводу включения или исключения определённых помещений в общую площадь, возможны следующие пути решения:
- Запрос в управляющую компанию – требовать копию договора, технического паспорта, актов ввода в эксплуатацию․
- Обращение в ТСЖ или собрание собственников – вынести вопрос на голосование, принять решение о корректировке расчётов․
- Экспертиза – привлечение независимого эксперта‑оценщика, который проведёт измерения и проверку соответствия данных нормативным требованиям․
- Судебный порядок – в случае отказа управляющей компании или несогласия с актом, собственники могут подать иск в суд о признании расчётов недействительными․
Контроль за правильностью расчётов осуществляют также:
- Росреестр – проверка соответствия данных в ЕГРН и технического паспорта․
- Росжилинспекция – проверка соблюдения требований ЖК Кодекса при начислении коммунальных платежей․
- Госкомстат – сбор статистических данных о площадях зданий, которые могут стать базой для проверок․
- Общая площадь многоквартирного дома – это сумма площадей всех помещений здания, включая жилые, нежилые, технические и общие зоны, но исключая балконы, лоджии и веранды․
- Определяется на основании технического паспорта и актов ввода в эксплуатацию, а также учитываются площади прироста после реконструкции․
- Точная информация о общей площади необходима для корректного расчёта коммунальных платежей и определения доли каждого собственника в расходах на содержание ОП․
- При возникновении разногласий собственники имеют право требовать подтверждающие документы и, при необходимости, привлекать экспертизу или обращаться в суд․
Соблюдение законодательных требований и прозрачность расчётов позволяют избежать конфликтов между собственниками и управляющими компаниями, а также гарантировать справедливое распределение расходов на содержание общего имущества․
Статья подготовлена на основе актуальных нормативных актов РФ, материалов КонсультантПлюс, разъяснений Минрегиона и практических рекомендаций специалистов в области жилищного права․