В 2026 году россиянам, получившим жильё по наследству, придётся разобраться, какой процент придётся заплатить государству при последующей продаже. Хорошая новость: налога за сам факт наследования нет. Однако при продаже квартиры может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ. Ниже – подробный разбор, кто, сколько и когда должен отдать в бюджет, а как избежать выплат вообще.

Ключевое правило: 3 года вместо 5

Если недвижимость:

• досталась по наследству;
• была получена в дар;
• приобретена в результате приватизации,

— то для освобождения от НДФЛ достаточно трёх лет владения (а не пяти, как при обычных покупках). Это прямо прописано в ст. 217.1 НК РФ.

Как рассчитать налог, если 3 года не прошли

Ставка

• 13 % — для российских налоговых резидентов (как правило, если вы провели в РФ >183 дней за 12 месяцев).
• 30 % — для нерезидентов.

Налогооблагаемая база

Доход = цена продажи минус налоговый вычет.

• Фиксированный вычет – 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ, пп. 1 п. 2).
  Пример: продали квартиру за 4 млн → (4 млн – 1 млн) × 13 % = 390 тыс. руб.
• Вычет «по расходам» – можно уменьшить доход на документированные расходы наследодателя на приобретение этого жилья, если такие есть.
  Пример: наследник продал квартиру за 6 млн, а наследодатель покупал её за 4 млн → (6 млн – 4 млн) × 13 % = 260 тыс. руб.

Как сделать ставку нулевой без ожидания трёхлетнего срока

Можно воспользоваться семейным способом: оформить квартиру в долю на членов семьи, затем продать доли разным покупателям, соблюдая условия «единого объекта». Однако этот путь требует юридической аккуратности и рискует быть оспорен ФНС, поэтому консультация налогового юриста обязательна.

Продажа единственного жилья

Если продаваемая квартира – единственное жилище собственника на момент сделки, то даже при сроке владения менее 3 лет предусмотрена льгота: налог не начисляется. Формально единственность определяется на дату государственной регистрации перехода права. Важно:

• Учитываются все объекты недвижимости, включая доли.
• Допускается наличие второго объекта, приобретённого менее 90 дней до продажи – в этот «безопасный интервал» льгота сохраняется.

Шаги для продавца-наследника

1. Определить дату начала владения – это день открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не дата регистрации права.
2. Выяснить, прошло ли 3 года с этой даты.
3. Если нет – выбрать вычет (1 млн руб. или расходы предшественника) и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
4. Уплатить налог до 15 июля следующего года.

Грядущие изменения?

Депутаты уже подготовили законопроект, предлагающий полностью отменить НДФЛ при продаже недвижимости, полученной по наследству, независимо от срока владения. Пока документ находится на рассмотрении, поэтому ориентироваться нужно на действующий Налоговый кодекс.

Главное: если вы получили квартиру по наследству, налог при продаже возникает только при «ранней» продаже. Дождитесь трёхлетнего владения или примените вычет – и вы сохраните деньги в семье, а не отправите их в бюджет.