Выкуп земельного участка, который находится в арендных отношениях, – процесс, требующий тщательного соблюдения законодательных норм, правильного оформления документов и часто взаимодействия с различными государственными органами. В статье рассмотрены основные этапы выкупа, актуальные изменения в Земельном кодексе РФ, а также практические рекомендации для арендодателей и арендаторов.

Правовая основа выкупа земельного участка

Ключевые нормативные акты, регулирующие выкуп земельных участков в аренде:

• Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о сделках с недвижимостью.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – статья 73, 77, 215 и последующие, где описаны порядок и основания выкупа.
• Федеральный закон № 215-ФЗ «О государственном регулировании в сфере недвижимости» – уточняет порядок оценки стоимости и порядок проведения торгов.
• Постановления Правительства РФ от 2025‑2026 гг. о критериях изъятия и выкупа земельных участков, не использующихся по назначению (введено с 1 сентября 2025 г.)

Почему возникает необходимость выкупа?

Существует несколько типовых ситуаций, когда арендодатель (в т.ч. государство) решает выкупить участок у арендатора:

1. Планируемое строительство объектов стратегической важности (например, высокоскоростная магистраль Санкт‑Петербург, Москва, где к началу 2026 года планируется завершить выкуп 217 участков).
2. Нарушение условий аренды: отсутствие использования участка в соответствии с целевым назначением.
3. Изменения в градостроительном планировании, требующие консолидации земельных участков.
4. Инициатива арендатора – желает выйти из аренды и получить компенсацию.

Основные этапы процедуры выкупа

Подготовительный этап

На этом этапе обе стороны собирают необходимую информацию и документы.

• Проверка правоотношений по земельному участку: договор аренды, выписки из ЕГРН, сведения о целевом назначении.
• Определение основания выкупа (по инициативе арендодателя, по решению суда, в рамках государственных программ).
• Сбор документов, необходимых для оценки стоимости:
  • Технический паспорт земельного участка;
  • Кадастровый план;
  • Сведения о наличии построек, инженерных сетей;
  • Документы, подтверждающие ограниченные права (аресты, обременения).

Оценка стоимости земельного участка

Оценка должна проводиться компетентной оценочной организацией, аккредитованной в соответствии с ФЗ 215‑ФЗ.

Методы оценки (по ФЗ 215‑ФЗ):

1. Сравнительный (анализ рыночных сделок).
2. Доходный (при наличии доходного использования).
3. Затратный (для участков с построенными объектами).

В случае разногласий в оценке стороны могут обратиться в Экспертный совет при Министерстве экономики РФ или в суд.

Переговорный процесс

После получения оценки начинается переговоры между арендодателем и арендатором:

• Предложение арендодателя о выкупе (письмо‑уведомление с указанием цены, ссылки на нормативную базу).
• Ответ арендатора: согласие, запрос о пересмотре цены, отказ.
• Если стороны приходят к соглашению – составляется договор выкупа (см. Приложение 1).

Судебный порядок (если переговоры не привели к соглашению)

По статье 73 ЗК РФ арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о принудительном выкупе, если:

• Арендатор отказывается от выкупа без законных оснований.
• Участок необходим для реализации государственных интересов.

Суд определяет справедливую цену, основываясь на экспертизе, и выносит решение о принудительном выкупе.

Регистрация перехода прав

После подписания договора (или после судебного решения) необходимо:

1. Оплатить согласованную стоимость (поэтапно или единовременно).
2. Подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
3. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую новое право собственности.

Критерии изъятия и выкупа, введённые с 1 сентября 2025 г.

Согласно новому пункту статьи 215‑ЗК РФ, изъятие земельного участка (а также принудительный выкуп) возможно, если:

• Участок не используется по заявленному целевому назначению более 12 мес. подряд.
• Имеются обоснованные планы государственных органов о строительстве инфраструктурных объектов (транспорт, связь, энергетика).
• Существует документальное подтверждение необходимости консолидации земельных участков (например, проект «Магистраль Санкт‑Петербург — Москва»).

Эти критерии значительно упростили процесс выкупа для крупных государственных проектов и снизили риск затягивания судебных разбирательств.

Практические рекомендации

Для арендодателя (государственного или частного)

• Заранее подготовьте план действий и список документов, необходимых для выкупа.
• Определите реальную рыночную стоимость участка, используя независимых оценщиков.
• Соблюдайте сроки уведомления арендатора (не менее 30 дней, если иное не предусмотрено договором).
• При наличии государственных интересов привлеките специалистов по земельному праву, чтобы правильно оформить требования в соответствии с новыми критериями 2025 г.

Для арендатора

• Тщательно изучите условия договора аренды – часто в нем прописаны положения о праве арендодателя выкупить участок.
• Если получено уведомление о выкупе, запросите копию оценки и, при необходимости, проведите независимую экспертизу.
• Не игнорируйте сроки ответа – пропуск сроков может привести к принудительному выкупу без возможности оспаривания.
• В случае несогласия рассмотрите возможность переговоров о компенсации (альтернативные варианты: предоставление другого участка, компенсация в денежной форме).

Для обеих сторон

• Всегда фиксируйте коммуникацию в письменной форме (письма‑уведомления, ответы, протоколы встреч).
• Сохраняйте копии всех оценочных актов, договоров, актов приема‑передачи.
• При наличии споров своевременно обращайтесь к арбитражному суду или к мировому судье – это ускорит процесс и снизит издержки.

Пример типового договора выкупа (приложение)

Ниже приведён сокращённый шаблон договора выкупа земельного участка, находящегося в аренде. При подготовке реального договора рекомендуется привлекать юриста.

ДОГОВОР ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № ___
г. ___________ «__» ___________ 20__

гражданин(ка) ____________ (далее – Продавец), 
в лице ____________, действующего на основании __________,
и
Общество с ограниченной ответственностью «__________» (далее – Покупатель), 
в лице ____________, действующего на основании __________,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Продавец передаёт в собственность Покупателю земельный участок, кадастровый номер _______________, площадью ____ м², расположенный по адресу: ______________________.
Участок находится в арендных отношениях, арендный договор № _____ от «__» ___________ 20__ г.

Цена и порядок расчётов
Стоимость выкупа составляет ___________ (____________________) рублей.
Оплата производиться в два этапа:
 а) предоплата – 30 % от стоимости в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания договора;
 б) окончательная оплата – оставшаяся часть в течение 30 (тридцати) дней после получения акта оценки.

Переход права собственности
После полной оплаты Покупатель обязан в течение 15 (пятнадцати) дней подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права.
Продавец обязуеться подписать акт приема‑передачи и передать все необходимые документы (техпаспорт, кадастровый план, выписку из ЕГРН).

Ответственность сторон
За нарушение сроков оплаты Продавец вправе потребовать уплату пени в размере _____ % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
За несоблюдение условий передачи прав Покупатель вправе требовать возврат уплаченных сумм и возмещение убытков.

Прочие условия
Все споры, возникающие из данного договора, решаются в арбитражном суде ___________.
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Продавец) (Покупатель)
 

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, – процесс, требующий комплексного подхода: юридической проверки, профессиональной оценки, корректного оформления документов и, в случае необходимости, судебного вмешательства. С учётом последних изменений в Земельном кодексе РФ (критерии изъятия с 1 сентября 2025 г.) и текущих государственных программ (например, строительство высокоскоростной магистрали Санкт‑Петербург, Москва), процесс выкупа стал более предсказуемым, но при этом сохраняет высокую степень формализации.

Для успешного завершения процедуры рекомендуется:

• заранее сформировать план действий;
• привлечь независимых оценщиков и квалифицированных юристов;
• внимательно соблюдать сроки и формальности, установленные законодательством.

Только при соблюдении всех вышеуказанных условий выкуп земельного участка будет завершён быстро, без конфликтов и финансовых потерь.

Источник информации: официальные публикации правительственных сайтов, Федеральный закон № 215‑ФЗ, Земельный кодекс РФ, новости о проекте «Магистраль Санкт‑Петербург, Москва» (2024‑2026 гг;).