С 1 сентября 2026 года в России действует комплекс нормативных актов, которые кардинально меняют логику выдела земельного участка.
Главное новшество, появление единого цифрового сервиса «Земельный кабинет», который концентрирует в себе функции Росреестра, кадастра, Минэкономразвития и органов местного самоуправления.
В статье разберёмся:
- как изменились критерии изъятия неиспользуемых участков;
- как работает новая процедура выдела земли под гражданские, коммерческие и сельскохозяйственные нужды;
- что грозит нарушителям режима целевого использования.
Почему появилась новая процедура?
1.1 История вопроса
В 2021 году ООО «Карьер Приморский», руководимое Константином Хоруженко, получило лицензию на недропользование и одновременно столкнулось с тем, что часть земель находилась в фактическом бесхозяйном состоянии.
Корпоративный конфликт длился более трёх лет: собственники оспаривали границы, а муниципалитет не мог оперативно изъять неиспользуемые наделы.
- жёсткие критерии неиспользования (см. раздел 2);
- цифровой механизм выдела земель (раздел 3);
- льготные и повышенные ставки земельного налога в зависимости от фактического использования (раздел 4).
1.2 Ключевые законы и подзаконные акты
- Федеральный закон от № 534-ФЗ — внесение главы 5.3 в Земельный кодекс «Виды разрешённого использования земельных участков».
- Правительственное постановление № 1954 от, порядок формирования и ведения Единого государственного реестра неиспользуемых земель (ЕГРНЗ).
- Приказ Росреестра № П/078-26 от — технологический регламент работы сервиса «Земельный кабинет».
Критерии изъятия неиспользуемого участка
2.1 Основания
С г. земельный участок может быть изъят, если совокупно выполняются три условия:
- Отсутствие фактического использования более 36 месяцев подряд. Нулевая динамика кадастрового учёта (нет построек, посевов, погрузочно-разгрузочных работ).
- Неосвоение по целевому назначению. Например, участок сельхозназначения в Саратовской области не обрабатывается, а используется под складские контейнеры.
- Нарушение налоговой дисциплины. Неуплата земельного налога свыше 10 тыс. руб. в течение 2 календарных лет.
2.2 Кто принимает решение?
- Муниципальные комиссии по землепользованию (в городах — районные администрации).
- Росреестр вносит сведения в ЕГРНЗ и делает публичное уведомление на Электронной площадке госзаказа.
- Суд рассматривает споры в течение 60 дней, если собственник оспаривает факт неиспользования.
Пошаговая процедура выдела земельного участка
3.1 Подача заявки в «Земельный кабинет»
С г. заявка подаётся исключительно в электронном виде; Вход в сервис — через Госуслуги, ЕСИА или корпоративный кабинет юрлица.
Необходимые документы:
- выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
- копия правоустанавливающих документов (если участок ранее числился за другим лицом);
- схема расположения в масштабе 1:2000 (формат XML);
- обоснование целевого использования (для ИП и юрлиц — бизнес-план; для граждан — декларация о строительстве жилого дома или ведении ЛПХ).
3.2 Электронный аукцион или безаукционное предоставление
| Способ предоставления | Когда применяется | Начальная цена (руб./га) |
|---|---|---|
| Без аукциона | для граждан под ИЖС, ЛПХ, садоводство | кадастровая стоимость × 0,6 |
| Публичный электронный аукцион | для юрлиц и ИП | кадастровая стоимость × 1,5 |
| Конкурсная процедура | для крупных инвестпроектов (от 50 млн руб.) | инвестиционное соглашение |
3.3 Оформление и регистрация
Победитель аукциона в течение 5 рабочих дней получает выписку ЕГРН с автоматически сформированным кадастровым номером.
С г. Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства — всё хранится в электронном виде, а кадастровый паспорт доступен в личном кабинете на Госуслугах.
Налоговые последствия и льготы
4.1 Льготная ставка
Понижающий коэффициент 0,3 применяется, если:
- участок фактически используется по назначению;
- в ЕГРНЗ отмечено «вовлечено в оборот»;
- ежегодно предоставляется отчётность в ФНС (форма 3-ЗЕМ).
4.2 Повышенная ставка
Коэффициент 1,5, при:
- переводе особо ценных сельхозземель (Саратовская, Волгоградская, Оренбургская области) в иные категории без согласования с Минсельхозом;
- непредоставлении отчётности более 2 лет подряд;
- обнаружении фактов самовольного строительства или захламления территории.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. Подать заявку на участок с неустановленными границами
Решение: заказать межевой план до подачи заявки. Стоимость в среднем по РФ — 7 000–15 000 руб., но позволяет избежать отказа (практика Росреестра: 38 % отказов именно из-за нестыковок границ).
Ошибка 2. Не отслеживать статус «в реестре неиспользуемых»
Решение: ежеквартальная проверка в ЕГРНЗ через сервис «Земельный кабинет» → раздел «Мой участок» → «Контроль использования».
Ошибка 3. Игнорировать новые виды разрешённого использования
Решение: изучить Приказ Минэкономразвития № 702 от , где перечислены 74 новых кода (например, код 12.4.3 «земли под вертикальные фермы»).
Практический чек-лист для заявителя
- ☐ Проверьте участок в ЕГРНЗ: status = «свободен» или «изъят в пользу муниципалитета».
- ☐ Убедитесь, что целевое назначение соответствует новой классификации (ЗК РФ, гл. 5.3).
- ☐ Подготовьте межевой план и XML-схему.
- ☐ Оплатите госпошлину 2 000 руб. (для граждан) или 22 000 руб. (для юрлиц) прямо в «Земельном кабинете» картой или СБП.
- ☐ Получите электронную выписку ЕГРН и пройдите пост-регистрационный контроль в течение 10 дней.
С 2026 года выдел земельного участка стало более прозрачным и быстрым, но требует строгого соблюдения новых цифровых процедур.
Ключевое правило: фактическое использование участка по назначению и своевременное взаимодействие с сервисом «Земельный кабинет» позволят избежать изъятия и получить льготы по налогам.