Росреестр – главный государственный орган, отвечающий за ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
В последние годы в Краснодарском крае наблюдается рост количества реестровых ошибок, а также увеличение количества отказов в регистрации построек.
В статье рассмотрим основные причины этих проблем, изменения в законодательстве, статистику и практические рекомендации для собственников.

Что такое реестровая ошибка?

Реестровая ошибка – это наличие недостоверных сведений в ЕГРН, возникших в результате ошибок в документации, поступившей в орган регистрации прав (посредством межевого/технического плана, акта обследования, карты‑плана и т.п.).
Самой распространённой является ошибка в определении координат характерных точек границ земельного участка.

• Ошибка может появиться в результате недочётов кадастрового инженера, который готовил документы.
• Ошибка может быть перенесена из ранее поданных заявителями бумаг.
• В реестре могут ошибочно отражаться сведения о площади, виде использования, категории земли, кадастровой стоимости и др.

Последствия реестровой ошибки

Неправильные данные в ЕГРН приводят к:

• Трудностям при продаже или дарении недвижимости;
• Сложностям при оформлении ипотечного кредита;
• Необходимости повторного кадастрового учёта;
• Конфликтам с соседями из‑за пересечения границ.

Как изменились правила исправления реестровых ошибок с 1 февраля 2024 года?

В соответствии с отдельными положениями Федерального закона от  № ??, с 1 февраля 2024 года срок устранения реестровой ошибки сократился с трёх до одного месяца. Об этом сообщает начальник отдела обеспечения ведения и нормализации данных ЕГРН филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю Алексей Осин:

«С 1 февраля 2024 года реестровая ошибка, при её обнаружении органом регистрации прав или ППК «Роскадастр», устраняется по истечении 1 месяца с момента направления органом регистрации прав правообладателю соответствующего решения. Ранее процедура осуществлялась 3 месяца».

Ключевые нововведения:

1. Орган регистрации обязан направить правообладателю решение об устранении ошибки в течение 30 дней.
2. Если в течение установленного срока не поступит заявление от правообладателя о кадастровом учёте на основании изменённых сведений, орган регистрации вносит исправления самостоятельно.
3. При исправлении границ площадь участка может измениться:
   • Увеличиться не более чем на 10 %;
   • Уменьшиться не более чем на 5 % от исходной площади.
4. Правообладатели сохраняют возможность обратиться к кадастровому инженеру и подготовить новый межевой или технический план даже после внесения изменений органом.

Подробности доступны на официальном сайте администрации Юго‑Северного сельского поселения Тихорецкого района: Реестровая ошибка в ЕГРН: что изменилось с 1 февраля 2024 года.

Статистика исправления реестровых ошибок в Краснодарском крае

По данным Росреестра за 2024 год в Красноярском крае (соседний регион) было исправлено 11 761 реестровую ошибку. Аналогичная работа проводится и в Краснодарском крае совместно с филиалом ППК «Роскадастр».

Работа по исправлению ошибок реализуется в рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных» (постановление Правительства РФ от № 2148) и не требует подготовки дополнительных документов со стороны собственников.

Основные категории исправляемых ошибок:

• Несоответствие границ земельных участков;
• Пересечение границ соседних участков;
• Ошибки в данных о виде разрешённого использования;
• Неправильные сведения о кадастровой стоимости.

Отказы в регистрации построек: что происходит в Краснодарском крае?

Основные причины отказов

1. Нарушение отступов от границ участка. По градостроительному законодательству отступ от границы участка должен быть не менее 3 м (в некоторых случаях 1 м при письменном согласии соседей).
2. Несоответствие проекта градостроительным планам (ГПЗУ, СПОЗУ); Если дом расположен в зоне охраны (запретные зоны, санитарные зоны, зоны охраны газопроводов и линий электропередач), регистрация отклоняется.
3. Отсутствие прав собственности на земельный участок. Регистрация дома невозможна без подтверждённого права собственности или аренды на землю.
4. Неуточнённые границы участка. При наличии в ЕГРН реестровой ошибки границы могут быть неточными, что приводит к отказу.
5. Отсутствие согласований с коммунальными и надзорными органами. Например, отсутствие разрешения от Роспотребнадзора, Роснедр, органов охраны окружающей среды.

Как решить проблему отказа?

• Провести уточнение границ участка в рамках исправления реестровой ошибки (см. пункт 2).
• Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки нового межевого или технического плана, учитывающего действительные отступы.
• Получить письменное согласие соседей на уменьшенный отступ (если это допустимо).
• Подать заявление о перераспределении земельного участка с соседями (если они согласны).
• Подготовить и представить все необходимые согласования (санитарно‑эпидемиологическое, экологическое, энергоснабжение).

В случае, если отказ уже вынесен, собственнику следует:

1. Изучить официальное уведомление об отказе – в нём обязаны быть указаны конкретные основания.
2. Подготовить обоснованную апелляцию (жалобу) в Росреестр в течение 30 дней.
3. При необходимости обратиться в суд за защитой своих прав.

Практические рекомендации для собственников недвижимости в Краснодарском крае

Проверка сведений в ЕГРН

Регулярно проверяйте свои данные в ЕГРН через публичный портал или через сервисы Росреестра. Обращайте внимание на:

• Координаты границ земельного участка;
• Площадь участка;
• Вид разрешённого использования;
• Кадастровую стоимость.

Действия при обнаружении реестровой ошибки

1. Соберите оригиналы документов, на основании которых была внесена ошибка (техплан, межевой план, акт обследования).
2. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки исправленного плана.
3. Подайте заявление в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении исправлений. Укажите, что в соответствии с ФЗ от  № ?? срок исправления составляет 30 дней.
4. Если орган не реагирует в установленный срок, направьте письменный запрос‑напоминание и, при необходимости, жалобу в Прокуратуру.

Как избежать отказов при регистрации построек

• Заранее уточняйте границы участка и проверяйте их в ЕГРН.
• Соблюдайте нормативные отступы (не менее 3 м) и получайте согласия соседей, если планируете их уменьшить.
• Получайте все необходимые согласования (строительные, экологические, энергоснабжение) до подачи заявления о регистрации.
• Если ваш участок находится в охранных зонах, уточняйте возможность строительства у соответствующих органов (Роснедр, Росприроднадзор).

Контактные данные органов и специалистов в Краснодарском крае

Если вы столкнулись с реестровой ошибкой или отказом в регистрации, можете воспользоваться следующими контактами:

• Филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю – телефон: 7 (86196) -3‑7‑18, адрес: 352110, Краснодарский край, Тихорецкий район, станица Юго‑Северная, ул. Северная, 69.
• Юридические компании, оказывающие услуги по оспариванию отказов (пример – правоЗем – Москва и область, но часто работают и в регионах).
• Кадастровые инженеры – членство в АСРО «Кадастровые инженеры» (Красноярский край) и аналогичные организации в Краснодарском крае.

При использовании материалов сайта Юго‑Северного сельского поселения обязательна ссылка на источник.

Проблемы Росреестра в Краснодарском крае в основном связаны с реестровыми ошибками и отказами в регистрации построек. С 1 февраля 2024 года сроки исправления ошибок существенно ускорены – до одного месяца, что повышает защиту прав собственников. Тем не менее, для полного устранения проблем необходимо:

1. Регулярно проверять свои данные в ЕГРН;
2. При обнаружении несоответствий оперативно обращаться к кадастровым инженерам и в органы регистрации;
3. Тщательно готовить проектную документацию и получать все обязательные согласования перед подачей заявления о регистрации здания.

Соблюдая эти рекомендации, собственники смогут минимизировать риски, связанные с реестровыми ошибками, и успешно пройти процедуру регистрации недвижимости.

Дата публикации:  г.