Владельцы приватизированных квартир всё чаще задают вопрос: нужно ли платить НДФЛ при продаже жилья, полученного в собственность по договору приватизации? Ответ зависит от нескольких условий: срока владения, размера дохода, применённого вычета и льготного статуса семьи. Ниже ‒ подробная инструкция в формате «вопрос-ответ» с актуальными на 19 апреля 2026 года данными.

Базовое правило: три года вместо пяти

Обычно освобождение от НДФЛ наступает после 5 лет владения объектом, но приватизация — исключение. Согласно пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, если квартира получена по договору приватизации, минимальный льготный срок составляет 3 года.

• Дата отсчёта ‒ дата регистрации права собственности в Росреестре.
• Формула: дата продажи минус дата регистрации ≥ 3 года → НДФЛ = 0.

Что делать, если продаёте раньше 3 лет?

Вариант 1. Имущественный вычет

Размер вычета ‒ 1 млн рублей (п. 1 пп. 1 ст. 220 НК РФ). При продаже за 3 млн рублей налог:

(3 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽) × 13 % = 260 000 ₽.

Вариант 2. Документальные расходы

Если есть чеки на покупку, ремонт, комиссию агентств — их можно заявить вместо вычета:

(Цена продажи – Документально подтверждённые расходы) × 13 %.

Новинки 2026: льготные категории

Госдума приняла поправки, которые расширяют список полностью освобождённых от НДФЛ продавцов:

1. Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.
2. Семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 апреля 2026 года (программа «семейная ипотека»).

Для этих категорий срок владения значения не имеет, продавайте хоть на следующий день после приватизации, налога не будет.

Как оформить нулевой налог

Шаг 1. Подайте декларацию 3-НДФЛ

• Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Способ: в личном кабинете ФНС, через Госуслуги или лично в ИФНС.

Шаг 2. Приложите документы

• Копия ЕГРН/выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи.
• Документы на льготу (справка об инвалидности, свидетельство о рождении второго ребёнка).
• При выборе вычета за расходы — чеки, платёжки, договор подряда.

Шаг 3. Сформируйте нулевой расчёт

В разделе «Вычеты» поставьте галочку:

• «Применить имущественный вычет 1 000 000 ₽» или
• «Применить расходы в сумме …».

Примеры из практики

Пример 1. Квартира приватизирована в 2022 году, продаём в 2026 году за 2,8 млн ₽

Срок владения: 2026 – 2022 = 4 года ≥ 3 лет → НДФЛ не платится.

Пример 2. Квартира приватизирована в 2025 году, продаём в 2026 году за 3 млн ₽

• Ребёнок-инвалид: полное освобождение.
• Нет льготы: (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Алгоритм быстрой проверки

1. Откройте ЕГРН и посмотрите дату регистрации.
2. Если ≥ 3 лет → налог = 0.
3. Если < 3 лет:
   • Проверьте льготу (дети-инвалиды, семейная ипотека).
   • Выберите оптимальный вычет: 1 млн ₽ или расходы.
4. Заполните 3-НДФЛ и отправьте онлайн до 30 апреля.

Ключевые даты и цифры