Когда гражданин получает квартиру (или долю в ней) по наследству, а затем увеличивает свою долю в этом же объекте, возникает логичный вопрос: как рассчитать минимальный срок владения и нужно ли платить НДФЛ при продаже?
В 2026 году ключевые моменты регулируются ст. 217.1 и 220 Налогового кодекса РФ, а также разъяснениями Минфина и ФНС.

Основное правило: «первоначальная доля» определяет срок

Минфин РФ в письмах № 03-04-09/38991 от , № 03-04-05/60419 от и ФНС неоднократно подтверждали: если в одном и том же объекте недвижимости происходит приращение долей (наследование дополнительной доли, дарение части, покупка остатка), срок владения для целей НДФЛ отсчитывается с даты появления первоначальной доли.

• Пример 1:
  В 2018 г. гражданин унаследовал 1/2 квартиры.
  В 2023 г. он унаследовал ещё 1/2 той же квартиры от другого наследодателя.
  Срок начал течь с 2018 г. Следовательно, в 2026 г. (по прошествии 3 лет) продажа всей квартиры освобождается от НДФЛ.
• Пример 2:
  Мама приобрела 1/2 квартиры в 1995 г. В 2019 г. она наследует вторую 1/2.
  Минимальный срок «закрылся» ещё в 1998 г. (3 года с 1995-го).
  Продажа в 2026 г. налогом не облагается, даже если мама оформила единое право собственности только в 2019 г.

Когда при продаже всё-таки придётся заплатить 13 %

Налог возникнет, если с момента первоначального приобретения доли прошло менее 3 лет. При этом база для НДФЛ рассчитывается:

Доход от продажи − Имущественный вычет (1 000 000 руб. на объект или долю) − Документальные расходы (если есть)

Порядок расчёта

1. Определить дату первоначального права на долю.
2. Если срок < 3 лет — заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
3. Уменьшить налоговую базу:
   • на 1 000 000 руб. при продаже всей квартиры по одному договору;
   • на 1 000 000 руб. на каждую долю, если доли продаются по отдельным договорам (разъяснение Минфина и судебная практика).
4. Уплатить НДФЛ не позднее 15 июля.

Как минимизировать налог при «недотрёх»

• Раздельные договоры купли-продажи.
  Если в квартире несколько собственников и каждый продаёт свою долю отдельным договором, каждый получает вычет 1 000 000 руб. (Письмо Минфина № 03-04-05/60833 от ).
• Подтвердить расходы на покупку.
  Если наследник ранее выкупал часть доли у других наследников за свои деньги, он вправе вычесть эти расходы вместо 1 000 000 руб.
• Использовать имущественный вычет при покупке нового жилья — при соблюдении условий ст. 220 НК РФ возможно «взаимозачесть» долг перед бюджетом.

Пошаговая инструкция для продавца в 2026 году

Шаг 1. Проверьте дату первоначального права

Посмотрите в ЕГРН:

• для наследства — день смерти наследодателя (ст. 1114, 1152 ГК РФ);
• для последующего приращения долей — та же дата, если речь идёт об одном объекте.

Шаг 2. Определите срок

Если с 2018 г. и ранее прошло 3 года (2021 г.) → налога нет.
Если с 2023 г. и ранее прошло 3 года (2026 г.) → налога нет.
Если с 2024 г. и позже → срок не вышел, готовим декларацию.

Шаг 3. Соберите документы

• Свидетельство о праве наследства / выписка ЕГРН;
• Договор купли-продажи (или долей);
• Платёжные документы (если применяете вычет «расходы»);
• 3-НДФЛ.

Шаг 4. Подайте декларацию

Через личный кабинет ФНС или Госуслуги до 30 апреля 2027 г. (за 2026 г.).

Шаг 5. Уплатите налог

13 % от превышения дохода над вычетом — до 15 июля 2027 г.

Частые ошибки и мифы

Контакты для консультации

Если остались вопросы:

• Единая линия ФНС: ###-###-####
• Бесплатная юридическая консультация на портале «Госуслуги» → «Налоги и финансы»

Информация актуальна на апрель 2026 г. Проверяйте изменения законодательства или обращайтесь к специалистам перед сделкой.