Содержание:

• Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
• Методика расчёта
• Пошаговый пример расчёта
• Чем отличается от рыночной стоимости
• Как оспорить кадастровую стоимость
• Как повлияет на налог на землю в 2024–2026 годах

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость, это оценка объекта недвижимости, установленная государством на основе единой методики. Она используется для:

• исчисления налогов (земельный налог, налог на имущество);
• определения арендной платы за государственные и муниципальные земли;
• расчёта стоимости выкупа арендованного участка без торгов;
• оценки залогового значения при ипотеке.

С 01 января 2026 года утрачивает силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ о платности использования земель, что может изменить порядок применения кадастровой стоимости для налоговых целей. Однако на процедуру определения самой стоимости это не влияет.

Методика расчёта кадастровой стоимости

Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Росреестр) применяются три основных метода оценки:

1. Сравнительный (рыночный) подход — анализ сделок с аналогичными участками.
2. Доходный подход — капитализация потенциального дохода от использования участка.
3. Затратный подход — суммирование стоимости земли и затрат на её освоение.

Расчёт выполняется по формуле:

Cк = УдКс × S × Кк,

где:

• Cк — кадастровая стоимость;
• УдКс — удельный кадастровый показатель (руб./м²);
• S — площадь участка (м²);
• Кк — поправочный коэффициент, учитывающий местоположение, инфраструктуру и пр.

Пошаговый пример расчёта

Исходные данные:

• Тип объекта: земельный участок под торгово-офисную застройку.
• Местоположение: Санкт-Петербург, Центральный район.
• Площадь: 1 200 м².
• Удельный показатель (по справочнику Росреестра): 35 000 руб./м².
• Поправочный коэффициент: 1,15 (высокая транспортная доступность, близость метро).

Расчёт:

1. Базовая стоимость: 35 000 × 1 200 = 42 000 000 руб.
2. Учёт коэффициента: 42 000 000 × 1,15 = 48 300 000 руб.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

• Кадастровая стоимость: устанавливается государством, обновляется раз в 3–5 лет, может отличаться от реального рынка на ±40 %.
• Рыночная стоимость: формируется спросом и предложением, отражает реальную цену продажи.

Пример: рыночная оценка того же участка, 55 000 000 руб. Разница составляет +6 700 000 руб. (+13,9 %).

Как оспорить кадастровую стоимость

1. Подать заявление в комиссию при Росреестре (в течение 6 мес. после внесения в ЕГРН).
2. При отказе, обратиться в суд с отчётом независимого оценщика.
3. Срок рассмотрения: до 30 дней в комиссии, до 2 мес. в суде.

Важно: с 2024 года упрощённая процедура спора действует только при превышении кадастровой стоимости более чем на 30 % от рыночной (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 28).

Как изменится налог на землю в 2024–2026 годах

Формула земельного налога:

Н = (Cк – 10 000) × 0,3 % – льгота,

где:

• 0,3 % — максимальная ставка для торгово-офисных участков (ст. 394 НК РФ);
• 10 000 руб. — налоговый вычет для физлиц;
• льгота, при наличии оснований (ветераны, пенсионеры, инвалиды).

Пример расчёта налога на 2024 год:

• Кадастровая стоимость: 48 300 000 руб.
• Налог: (48 300 000 – 10 000) × 0,3 % = 144 870 руб.

Когда платить: до 01 марта 2025 года для организаций, до 01 декабря 2025 года для физлиц.

Сводная таблица по кадастровой стоимости и налогу

Ключевые рекомендации

• Если стоимость выросла более чем на 30 %, оспаривайте через комиссию Росреестра.
• Проверьте сведения в выписке ЕГРН, дата внесения сведений отражает последнюю переоценку.
• При покупке арендованного участка без торгов ориентируйтесь на кадастровую стоимость, но требуйте её пересчёт при сильном расхождении с рынком.

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.