С 1 января 2021 года в России вступил в силу приказ Росреестра № П/0393 от 23 октября 2020 г., полностью изменивший подход к кадастровому учёту объектов капитального строительства. Документ утвердил:
- требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка;
- точности и методы определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства;
- требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (Приложение № 2).
Рассмотрим основные положения, которые необходимо знать каждому кадастровому инженеру, застройщику и собственнику.
Ключевые изменения
- Отмена приказа Минэкономразвития № 90 от , актуальным стал исключительно П/0393.
- Все значения площади теперь округляются до 0,1 м², а измеренные расстояния — до 0,01 м.
- Введена обязательная оценка точности для площади: средняя квадратическая погрешность (СКП) не должна превышать допустимых пределов, установленных в приказе.
- Уточнён перечень элементов, которые включаются/не включаются в расчёт площади здания.
Что считается площадью здания
Общая площадь здания
Согласно пункту 5 Приложения № 2 к П/0393, общая площадь здания определяется как сумма площадей:
- всех надземных этажей;
- подвальных, цокольных и мансардных помещений;
- технических этажей и эксплуатируемой кровли;
- террас, балконов, лоджий, веранд — с коэффициентами уменьшения (0,3–0,8 в зависимости от типа конструкции).
Включаются также антресоли, если высота помещения свыше 1,8 м и есть возможность эксплуатации (письмо Росреестра № 13-00410/22 от ).
Жилая площадь
Жилая площадь — сумма площадей жилых комнат и кухонь-столовых, но без учёта вспомогательных помещений: коридоров, санузлов, кладовок.
Методика определения и допустимые СКП
| Тип объекта | Метод измерения | Допустимая СКП площади, м² |
|---|---|---|
| Жилые здания < 1 000 м² | Геодезический или электронный вынос + обмер по чертежам | ±2 % от площади, но не более ±10 м² |
| Жилые здания ≥ 1 000 м² | Геодезический или электронный вынос + обмер по чертежам | ±1 % от площади |
| Нежилые здания и сооружения | Геодезический, фотограмметрический или лазерное сканирование | ±3 % от площади |
Практический пример: если здание площадью 450 м², допустимая погрешность составляет ±9 м² (2 % от 450 м²).
Алгоритм кадастрового инженера
- Полевые работы:
- съёмка характерных точек контура (внешних стен, выступов, фундаментов) с применением ГНСС/тотальной станции с классом точности не ниже 1 см;
- фиксация ведомости координат и фотофиксация.
- Офисная обработка:
- построение цифровой модели здания в специализированном ПО (AutoCAD Civil 3D, ZWCAD Survey, GeoScan WebCAD и др.);
- автоматический расчёт площадей по горизонтальным сечениям;
- оценка СКП по методике «координатно-высотная съёмка → статистика остатков»;
- Формирование технического плана:
- включение расчётных формул СКП в XML-файл (ГИС ГКН/ФГИС ЕГРН);
- проверка соответствия требованиям П/0393 в модуле «Контроль технического плана».
Частые ошибки и как их избежать
- Игнорирование кровельных террас. Если крыша эксплуатируется, она обязательно учитывается;
- Неверный коэффициент для балконов. Закрытый балкон — 0,3; открытый — 0,5; лоджия, 0,8;
- Превышение СКП. Проверяйте погрешность после каждого этапа обработки.
Сроки актуализации ранее учтённых объектов
Если кадастровая запись создана ранее и не содержит СКП площади, при следующем межевании/техплане необходимо:
- Пересчитать площади по новым правилам.
- Указать актуальную СКП в XML-файле.
- Подать заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.
Приказ Росреестра № П/0393 ввёл строгие, но прозрачные правила определения площади объектов капитального строительства. Это повышает точность кадастрового учёта, снижает количество споров между собственниками и сокращает риски при заключении сделок. Кадастровым инженерам необходимо:
- ежеквартально обновлять методики в своих программных комплексах;
- проходить повышение квалификации по теме «Точность и методы определения площадей и координат» не реже 1 раза в год;
- применять только аккредитованные средства измерений с действующими поверками.
Полный текст приказа и актуальные редакции приложений можно найти на официальном портале Росреестра: https://rosreestr.gov.ru