С момента покупки квартиры в многоквартирном доме (МКД) собственник квартиры автоматически приобретает долю в праве общей долевой собственности не только на помещения, но и на придомовую территорию. Вопросы, связанные с границами, использованием и содержанием этой территории, регулярно становятся предметом судебных споров и обсуждений жильцов. Ниже — подробный разбор, что именно считается придомовой территорией, кто её владелец и как правильно ею распоряжаться.

Что такое придомовая территория по закону

Статья 36 ЖК РФ прямо указывает: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также находящиеся на нём элементы озеленения, благоустройства и другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и использования дома, являются общим имуществом собственников помещений.

Таким образом, придомовая территория включает:

• непосредственно земельный участок под фундаментом дома;
• прилегающие площади в пределах установленных границ;
• детские и спортивные площадки;
• парковки (открытые и организованные в рамках двора);
• проезды, тротуары, газоны, клумбы;
• инженерные сети до первого колодца (включая водопровод, канализацию, теплосети, электричество).

Кому принадлежит придомовая территория

Общая долевая собственность жильцов

Каждый собственник квартиры в МКД становится со-владельцем земельного участка пропорционально площади своей квартиры. Это означает:

• распоряжаться землёй можно только совместным решением (общее собрание собственников);
• любые ограничения (например, шлагбаумы, платные парковки) могут быть установлены только при наличии кворума и нужного числа голосов (обычно не менее 2/3);
• аренда или передача части участка третьим лицам допускается, если это не нарушает права остальных собственников (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Неопределённые границы = государственная собственность

Если участок не поставлен на кадастровый учёт и его границы не зафиксированы в ЕГРН, формально собственником признаётся государство (муниципалитет). В этом случае:

• жильцы могут бесплатно оформить участок в общую долевую собственность через МФЦ/Росреестр;
• управляющая компания всё равно обязана содержать территорию, но не имеет права распоряжаться ею (например, сдавать в аренду).

Как оформить придомовую территорию в собственность

1. Подготовка пакета документов: кадастровый паспорт, технический план, правоустанавливающие документы на дом, решение общего собрания.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ: подаётся коллективное заявление от имени всех собственников.
3. Регистрация права общей долевой собственности без образования юрлица.
4. Получение выписки ЕГРН — подтверждение внесения записи о праве.

Важно: с 2015 г. земли под МКД освобождены от земельного налога (ст. 389 НК РФ, п. 6 ч. 2), но это условие применяеться только после постановки участка на кадастровый учёт.

Права и обязанности жильцов

Права

• использовать территорию свободно, соблюдая интересы соседей;
• принимать участие в общих собраниях и голосовать за важные решения;
• требовать от управляющей компании надлежащего содержания.

Обязанности

• оплачивать содержание общего имущества (включая уборку, освещение, ремонт) через квитанцию ЖКУ;
• не нарушать санитарные и противопожарные нормы;
• своевременно участвовать в голосованиях по капремонту, благоустройству, установке шлагбаума и т.д.

Распространённые споры и судебная практика

Ограничение парковки

Суд (Арбитраж Калининградской обл., дело № А21-2181/2021) отказал в удовлетворении иска, указав, что решение «общего собрания автовладельцев» не имеет юридической силы, поскольку автовладельцы не образуют отдельного гражданско-правового сообщества. Ограничение может быть установлено только общим собранием собственников помещений МКД.

Оборудование детской площадки

Если жильцы решили установить платную парковку или коммерческий ларёк, им необходимо:

• получить согласие 2/3 голосов от общей площади помещений;
• оформить договор аренды земельного участка с муниципалитетом (если земля не оформлена за жильцами);
• перечислять арендную плату в фонд капремонта или на текущее содержание дома.

Что делать, если управляющая компания отказывается убирать

1. Зафиксируйте нарушение (фото/видео с привязкой к геолокации и дате).
2. Направьте письменную претензию в УК с требованием устранить недостатки.
3. При отсутствии реакции, обратитесь в жилищную инспекцию или прокуратуру.
4. В крайнем случае — подайте иск в суд о понуждении произвести уборку и компенсации морального вреда.

Краткий чек-лист собственника

• Убедитесь: поставлен ли участок на кадастровый учёт (проверьте через rosreestr.gov.ru).
• Голосуйте: участвуйте в общих собраниях, чтобы влиять на решения по территории.
• Контролируйте: требуйте отчёта УК о расходах на содержание общего имущества.
• Оформляйте: если участок ещё не в собственности — инициируйте процедуру через МФЦ.