С 2026 года в России продолжает действовать обновлённый порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Он напрямую влияет на размер налогов, госпошлин и возможность оспаривать завышенную кадастровую стоимость квартиры. Ниже ‒ подробный гид, как формируется государственная оценка, где узнать её и что делать, если цифра кажется несправедливой.

Что такое государственная оценка квартиры

Государственная кадастровая оценка — это массовое определение стоимости объекта недвижимости, которое проводится раз в четыре года специальными региональными бюджетными учреждениями (ГКО). Результат заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и используется:

• для расчёта имущественного налога (статья 403 НК РФ);
• для определения размера госпошлины при дарении, наследовании и судах;
• как минимальная цена при продаже квартиры, если она ниже рыночной.

Оценка не учитывает ремонт, мебель, вид из окна и другие индивидуальные характеристики, поэтому отличается от рыночной стоимости.

Как формируется кадастровая стоимость в 2026 году

Алгоритм описан в Федеральном законе № 237-ФЗ и методических указаниях Росреестра:

1. Сбор данных из ЕГРН, Росстата, Росжилкомплекса: площадь, год постройки, этаж, материал стен, средняя цена м² в регионе.
2. Группировка объектов по «кластерам» — однокомнатные квартиры в панельных домах, «сталинки», новостройки и т.д.
3. Математическое моделирование (обычно метод сравнительных продаж):
   Cк = S × Цкл × K1 × K2 … × Kn, где
   S — площадь,
   Цкл — средняя цена кластера,
   K — коэффициенты (этаж, год постройки, удалённость от центра).
4. Утверждение результатов приказом регионального комитета имущественных отношений и публикация на официальном портале.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в 2026 году

Способов три, все они бесплатны:

• Онлайн-запрос в ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости»;
• Электронная выписка через Госуслуги: в разделе «Недвижимость → Получение сведений ЕГРН»;
• Личное обращение в МФЦ или офис Росреестра с паспортом и кадастровым номером.

Документ приходит в PDF с подписью ФНС и содержит строку:

«Кадастровая стоимость: 7 450 000 руб. Дата внесения: ».

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

Закон даёт два пути пересмотра:

Досудебное урегулирование

• Подать заявление о несогласии в Комиссию при региональном Минимуществе в течение шести месяцев с даты публикации результатов.
• Приложить отчёт независимого оценщика (около 5 000 – 10 000 руб.) и копию ЕГРН.

Судебное оспаривание

• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.
• Срок исковой давности — 5 лет с момента внесения в ЕГРН.
• Суд может снизить стоимость до рыночной, если доказаны существенные ошибки.

Статистика Росреестра за 2025 год: 64 % заявлений в комиссиях удовлетворено, среднее снижение составило 25 %.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Пример: в Москве однокомнатная 38 м² в панельном доме 1990 года имеет кадастровую стоимость 9,2 млн руб., а рыночную — 10,5 млн руб. Разница 12 %, но налог рассчитывается именно по кадастровой.

Календарь важных дат на 2026 год

• — публикация предварительных результатов оценки Московской области;
• — последний день подачи замечаний в комиссию;
• — вступление в силу новых кадастровых стоимостей в 12 регионах;
• — начисление налога на 2026 год по обновлённой базе.

Как сэкономить на налоге

Используйте льготы:

1. Вычет 20 м², не облагаемая площадь для квартир (ст; 403 НК РФ);
2. Льготы для пенсионеров, инвалидов, участников боевых действий — полное освобождение от налога на одну квартиру;
3. Заявление в ИФНС до 1 ноября — чтобы применить льготу уже в текущем году.

Государственная оценка стоимости квартир — не абстрактная цифра, а основание для налоговых расчётов. В 2026 году важно:

• проверить свежую кадастровую стоимость;
• оценить, не стала ли она выше рыночной;
• подать возражения в комиссию или суд при необходимости.

Это позволит избежать переплаты налогов и сохранить деньги на более приятные траты.