Актуально на 19 апреля 2026 года
Краткая выжимка
- 80 % рынка сдачи жилья в России всё ещё «в тени».
- Фиксированный «налоговый порог» на уголовную ответственность, 2,7 млн руб. неуплаченных налогов за 3 года.
- Уведомления за 2024 год рассылались осенью 2025 года, оплатить нужно было до 1 декабря 2025 года.
- Легализовать доход можно тремя основными способами: НДФЛ, патент «самозанятого» или режим НПД (профессиональный доход).
Какие налоги платит физлицо при сдаче квартиры
1.1 НДФЛ по ставке 13 % (или 15 %)
Если вы не зарегистрированы как ИП и не самозанятый, то по умолчанию обязаны:
- Заключить письменный договор найма (по форме № 1).
- До 30 апреля 2026 года подать декларацию 3‑НДФЛ за 2025 год.
- До 15 июля 2026 года перечислить 13 % от доходов.
- При доходах свыше 5 млн руб./год ставка повышается до 15 % на избыток.
1.2 Патент для ИП «Сдача жилых помещений»
- Стоимость патента зависит от площади, региона и срока (до 1 года).
- В Москве на 2026 год: от 18 000 до 60 000 руб. в год за квартиру до 100 м².
- Плюсы: не нужно сдавать декларацию, нет НДФЛ.
- Минусы: платить надо сразу, нельзя уменьшать на взносы.
1.3 Режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятый)
| Параметр | НПД |
|---|---|
| Ставка при работе с физлицами | 4 % |
| Ставка при работе с юрлицами/ИП | 6 % |
| Лимит дохода в год | 2,4 млн руб. |
| Налоговый вычет | До 10 000 руб. один раз |
| Отчётность | Через приложение «Мой Налог» автоматически |
Примеры расчёта за 2026 год
Пример 1. Аренда в Москве, 60 000 руб./мес.
Годовой доход: 60 000 × 12 = 720 000 руб;
- НДФЛ: 720 000 × 13 % = 93 600 руб.
- Патент (Москва, 2026): 42 000 руб. (фиксированный).
- НПД: 720 000 × 4 % = 28 800 руб.
Пример 2. Краткосрочная посуточная аренда через AirBnB
Годовой доход: 3 000 000 руб. (превышен лимит НПД).
- НПД не подходит.
- Выгоднее патент ИП: ~140 000 руб. (Москва).
Что грозит за «теневую» сдачу
- Штраф по ст. 122 НК РФ — 20 % неуплаченного налога минимум.
- Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ:
- если сумма неуплаченных налогов за 3 года превысит 2,7 млн руб.
- штраф до 300 000 руб. или арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Как начать платить «белым»
- Выбрать режим: НДФЛ → ИП → НПД.
- Зарегистрироваться в ФНС (онлайн через Госуслуги не более 1 дня).
- Заключать письменные договоры аренды.
- Использовать онлайн-кассу или БСО при платежах (если ИП на патенте).
- Ежеквартально оплачивать налоги и взносы, если ИП.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: если я сдаю квартиру родственнику, нужно ли платить налог?
Если договор безвозмездного пользования — нет. Обычная платная аренда — облагается.
Вопрос: можно ли не платить, если арендатор не требует договор?
Нет. Налог уплачивается независимо от наличия договора. Отсутствие договора только увеличивает риск проверки.
Вопрос: нужен ли онлайн-касса при сдаче жилья?
ИП на патенте — не нужно, достаточно БСО. Самозанятый — всё через приложение.
Что изменится дальше
- С 2027 года ФНС планирует внедрить автоматический учёт доходов по банковским транзакциям (аналог «налогового мониторинга»).
- Возможно снижение ставки НПД до 3 % при аренде жилья в рамках пилотных регионов.
Сдача квартиры — это всегда налогооблагаемый доход. У вас есть три легальных пути: НДФЛ, ИП-патент или НПД. Самый выгодный при небольших суммах — НПД (4 %), при крупных — патент ИП. Нарушение закона грозит штрафами и уголовной ответственностью при превышении 2,7 млн руб. неуплаченных налогов за 3 года.
Не откладывайте легализацию дохода — начните уже в этом квартале!