Вопрос налогообложения земельных участков часто вызывает споры у предпринимателей, физических лиц и налоговых консультантов. В статье мы подробно разберём, какие сделки с землей подпадают под действие налога на добавленную стоимость (НДС), а какие освобождены от него, учитывая актуальное законодательство России по состоянию на 2026 год.

Общие принципы налогообложения недвижимости НДС

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), НДС облагает осуществление операций по реализации имущества, если продавец является плательщиком НДС. Земельный участок считается имуществом, поэтому в большинстве случаев его продажа подпадает под действие налога.

Ключевые положения НК РФ

• Статья 149.1 – определение объектов налогообложения НДС.
• Статья 147 – налоговая база и ставка НДС.
• Статья 151 – исключения и освобождения от уплаты НДС.

Что считается «реализацией»?

Реализацией считается передача права собственности (или иного вещного права) за вознаграждение, т.е. за денежную оплату, а также сделка, при которой передача происходит в рамках возмездного оборота.

Когда продажа земли облагается НДС?

Налогом на добавленную стоимость облагаются следующие случаи:

1. Продажа земельных участков юридическими лицами‑плательщиками НДС. Если продавец зарегистрирован как плательщик НДС (основная система налогообложения), то продажа подлежит обложению по ставке 20 %.
2. Продажа участка, который использовался в предпринимательской деятельности. Если земля применялась для производства товаров, оказания услуг или выполнения работ, то её реализация считается частью предпринимательской деятельности.
3. Продажа в рамках схемы «аренда‑выкуп». При оформлении договора аренды с последующим выкупом налоговая база считается полученной от арендных платежей, а последующая продажа – отдельной реализацией.

Пример: ООО «Стройинвест» продаёт земельный участок, который использовался под строительство жилого комплекса. Поскольку ООО является плательщиком НДС, налог в размере 20 % начисляется на стоимость продажи.

Когда продажа земли освобождается от НДС?

Существует ряд исключений, при которых продажа земли не облагается налогом:

• Продажа земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, если они находятся в собственности физических лиц‑фермеров и не использовались в предпринимательской деятельности.
• Продажа земель, предназначенных для строительства жилых домов, если продавец – физическое лицо, не являющееся плательщиком НДС, и участок не использовался в коммерческих целях.
• Передача земли в безвозмездную собственность (дарение, наследование) – такие операции не являются возмездными и не подпадают под НДС.
• Продажа земельных участков, относящихся к объектам культурного наследия, при условии, что они не использовались в предпринимательской деятельности.

Важно отметить, что физическое лицо, не являющееся плательщиком НДС, может продать землю без уплаты НДС, но при этом обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (если продажа происходит после более чем 5 лет владения) или 30 % (если срок владения менее 5 лет).

Последние изменения в законодательстве (2024‑2026 гг.)

В 2024‑2025 годах наблюдался рост количества проверок со стороны налоговых органов, связанных с продажей нежилой недвижимости и земельных участков. Ниже – основные тенденции:

• В 2025 году налоговые инспекции всё чаще доначисляют НДС ИП при продаже нежилой недвижимости, даже если объект никогда не использовался в предпринимательской деятельности. Это связано с тем, что налоговая служба трактует любую продажу недвижимости, осуществленную ИП‑плательщиком, как облагаемую операцию.
• 31 июля 2026 г. Президент России подписал закон, предусматривающий нулевую ставку НДС до 2028 года при реализации легких автотранспортных средств. Хотя данное изменение напрямую не относится к земельным участкам, оно демонстрирует тенденцию к использованию льготных ставок НДС в отдельных секторах экономики.
• С 2026 года в рамках пилотных регионов (в т.ч. Московская область) вводятся упрощённые схемы налогообложения для сделок с землей, где плательщики НДС могут воспользоваться «налоговым вычетом» в размере 50 % от суммы НДС, уплаченного при покупке участка, если он будет использован в рамках проекта строительства жилья.

Практические рекомендации для продавцов земли

1. Определите статус плательщика НДС. Если вы, ИП или ООО, работающие на общей системе налогообложения, предполагается уплата НДС.
2. Проверьте назначение участка. Если земля использовалась в предпринимательской деятельности, сделка будет облагаться НДС независимо от статуса покупателя.
3. Оформляйте договоры должным образом. В договоре следует указать, кто является плательщиком НДС, и включить пункт о возмещении НДС (если это применимо).
4. Следите за сроками владения. Для физических лиц важен срок владения (5 лет) – от него зависит, будет ли применён НДФЛ.
5. Консультируйтесь с налоговым консультантом. Учитывая растущее внимание налоговых органов к сделкам с недвижимостью, профессиональная проверка поможет избежать доначислений.

Пример расчёта НДС при продаже земельного участка

Предположим, ООО «АгроТех» продаёт земельный участок, использованный под сельскохозяйственное производство, за 10 000 000 рублей. ООО является плательщиком НДС.

Если бы участок был продан физическим лицом‑неплательщиком НДС, налогом бы облагался только НДФЛ (13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения).

Налог на добавленную стоимость при продаже земли зависит от нескольких факторов:

• Статуса продавца (плательщик НДС или нет);
• Назначения и использования участка;
• Типа сделки (возмездная или безвозмездная);
• Текущих законодательных изменений и региональных льгот.

В большинстве случаев, если продавец – юридическое лицо‑плательщик НДС и участок использовался в предпринимательской деятельности, то продажа будет облагаться НДС по ставке 20 %. При продаже физическим лицом, не являющимся плательщиком НДС, налогом будет НДФЛ, а не НДС.

Для избежания налоговых рисков рекомендуется проводить тщательный анализ сделки, фиксировать статус участка в договоре и при необходимости привлекать профессионального налогового консультанта.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.