Внимание! Если вы продали квартиру, дом, земельный участок или любой другой объект недвижимости в 2025 году, до 30 апреля 2026 года вам необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ (если нет освобождения от налога). Ниже, подробная инструкция, кто, когда и как отчитывается о доходе от продажи.
Когда обязательно подавать 3-НДФЛ
- Срок владения менее 3 лет — подаём всегда.
- Срок владения от 3 до 5 лет — подаём, если нет дополнительных льгот (например, единственное жильё, наследство, дар от близкого родственника).
- Срок владения 5 лет и более — не подаём и не платим НДФЛ.
Какие документы нужны
- Декларация 3-НДФЛ за год продажи.
- Копия ДКП (договора купли-продажи) с указанной ценой.
- Копия ЕГРН/выписка из ЕГРН (подтверждение перехода права).
- Платёжные документы, подтверждающие расходы на покупку, если хотите уменьшить налогооблагаемую базу по фактическим затратам (чек, банковская выписка, договор долевого участия и т.д.).
- Паспорт (при личной подаче) или электронная подпись (через ЛК ФНС).
Какие вычеты можно применить
Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽
Если документы о покупке отсутствуют или сумма выгоднее, можно уменьшить доход на 1 000 000 ₽ по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Вычет «доход минус расходы»
Если вы подтверждаете расходы на приобретение проданной недвижимости, уменьшаем доход на фактическую стоимость покупки (документально подтверждённую). Это выгодно, если покупали дороже 1 млн ₽.
Особенности долевой собственности
- При продаже долей как отдельных объектов (каждая доля оформлена отдельным ДКП) каждый собственник получает вычет 1 000 000 ₽.
- При продаже всей квартиры по одному ДКП вычет распределяется между долями пропорционально.
Как указать стоимость в декларации
Важно: в графе «Доход» указываем цену из ДКП. Однако если договорная цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая исчислит НДФЛ из 70 % кадастровой стоимости (коэффициент 0,7).
Коды дохода в 3-НДФЛ для 2026 года
| Код | Значение |
|---|---|
| 1510 | Доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая доли |
| 1511 | Доход от продажи доли в праве общей долевой собственности на жильё |
| 1512 | Продажа доли в уставном капитале (если недвижимость в ООО) |
| 1521 | Продажа иного имущества (гараж, машино-место и т.д.) |
Пошаговая инструкция заполнения 3-НДФЛ онлайн
- Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru через Госуслуги.
- Выберите пункт «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить новую»;
- Включите галочку «Есть доходы, с которых налог не удержан».
- Укажите источник дохода: «Договор купли-продажи», впишите ФИО покупателя и сумму.
- Выберите код дохода 1510 (или 1511/1512/1521, см. таблицу выше).
- Выберите тип вычета:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽.
- Или «Доход минус расходы»: введите сумму расходов (подтверждайте документами).
- Система автоматически рассчитает НДФЛ = 13 % × (доход − вычет).
- Подпишите декларацию электронной подписью и отправьте.
- Если по итогам образовался налог к уплате, оплатите до 15 июля 2026 года.
Что будет, если не подать 3-НДФЛ
- Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
- Административный штраф до 500 ₽ (ст. 15.5 КоАП РФ).
- Взыскание недоимки, пени и процентов.
Частые вопросы
Можно ли указать меньшую цену в декларации?
Нет. Указывается фактическая цена из ДКП. Если она < 70 % кадастровой, налоговая всё равно пересчитает по 70 % кадастра.
Продал долю в квартире. Какие коды использовать?
Индивидуальная доля, оформленная отдельным ДКП: код 1511, вычет 1 000 000 ₽ полностью ваша.
Квартира получена по наследству. Какой срок владения считается?
Срок начинает течь со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя).
Что если квартира продана по договору переуступки ДДУ?
Применяются те же правила, но код дохода будет 1510, а расходы — это вся сумма, уплаченная застройщику по ДДУ.
До 30 апреля 2026 г. — подаём 3-НДФЛ онлайн или на бумаге.
До 15 июля 2026 г. — оплачиваем налог, если он начислен.
Срок владения ≥ 5 лет — ничего не подаём.
Срок владения < 5 лет, подаём и применяем вычеты.