Каждый, кто продаёт или купил недвижимость в 2026 году, рано или поздно сталкивается с одним и тем же вопросом: «Как ФНС узнает о моей сделке и где возьмёт договор?» Ответ прост: Росреестр автоматически передаёт данные о сделке, включая договор купли-продажи, в налоговую инспекцию.

Почему Росреестр сообщает в ИФНС о продаже квартиры

С 2013 года в России действует единая информационная система — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Любой переход права собственности фиксируется в ней.

После регистрации перехода права:

• Росреестр формирует электронный пакет документов (в т.ч. договор купли-продажи и сведения о цене).
• Эти сведения автоматически направляются в ФНС России по каналам межведомственного взаимодействия.
• На основании полученной информации налоговая формирует индивидульное налоговое уведомление для продавца.

Какие именно сведения поступают в налоговую

Как проверить, что налоговая уже получила данные

1. В личном кабинете налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru появится объект «Жилое помещение» с датой снятия с регистрации.
2. Раздел «Доходы» → «Доходы от источников в РФ» автоматически отобразит строку «Продажа недвижимости».
3. Если данных нет, но сделка состоялась, можно самостоятельно загрузить скан договора в разделе «Обращения».

Нужно ли продавцу подавать 3-НДФЛ, если Росреестр всё уже передал?

Да, нужно. Передача данных не освобождает от обязанности:

• проверить корректность начисленного налога;
• подать декларацию 3-НДФЛ, если есть налог к уплате;
• применить имущественный вычет, чтобы сэкономить.

Какие документы прикладывать к декларации

Несмотря на то, что Росреестр уже передал договор, в декларацию всё равно прикладывают:

1. Скан договора купли-продажи (в т.ч. все дополнительные соглашения).
2. Выписка из ЕГРН (подтверждает полную стоимость и дату перехода права).
3. Документы-основания приобретения (если заявляется вычет «расходы на покупку»).
4. Платёжные документы (квитанции, выписки по счёту).
5. Расписка о получении денежных средств (если сделка за наличные).

Новое: электронная регистрация и биометрия

С 1 июля 2026 года вступает в силу возможность заверять сделки купли-продажи по биометрии в приложении «Госуслуги.Видеозвонок».

• Документы подписываются ЭЦП через биометрию.
• Данные мгновенно поступают в ЕГРН и затем в ФНС.
• Формат передачи не изменится — всё тот же электронный пакет.

Пошаговая инструкция для продавца квартиры в 2026

Шаг 1. Подготовка документов до сделки

• Получить выписку из ЕГРН не старше 5 дней.
• Убедиться в отсутствии обременений и арестов.
• Подготовить договор купли-продажи с указанием способа расчёта (рекомендуется — после регистрации).

Шаг 2. Проведение расчётов

Вариант безопасный (рекомендован Росреестром):

1. 10–20 % суммы — аванс при подаче документов в МФЦ.
2. 80–90 % — перевод на расчётный счёт после регистрации перехода права.
3. Оплата подтверждается распиской с реквизитами договора и паспортов сторон.

Шаг 3. Регистрация перехода права

• Подача через МФЦ, Госуслуги, нотариус или онлайн-сервисы Росреестра.
• Госпошлина для физлиц — 2 000 ₽.
• Срок регистрации, 7–9 рабочих дней (с 2024 года).

Шаг 4. Что происходит дальше

1. Через 3–5 дней после регистрации данные поступают в ФНС.
2. До 30 апреля следующего года продавец обязан подать 3-НДФЛ.
3. Налог оплачивается до 15 июля (если есть).

Частые ошибки и как их избежать

Чек-лист продавца

• ☐ Получена выписка из ЕГРН (без обременений).
• ☐ Составлен и подписан договор купли-продажи.
• ☐ Сделана расписка о получении денег.
• ☐ Поданы документы в МФЦ/онлайн.
• ☐ Получена выписка о новом собственнике.
• ☐ В личном кабинете ФНС появились данные о сделке.
• ☐ До 30 апреля подана 3-НДФЛ.
• ☐ Налог оплачен (если есть).

Росреестр в 2026 году полностью автоматизировал передачу сведений о недвижимых сделках в налоговую. Это снимает часть хлопот, но не отменяет обязанность продавца самостоятельно проверить и при необходимости подать 3-НДФЛ. Главные правила безопасной продажи — честная цена в договоре, корректная расписка и своевременная отчётность.