Если вы продали квартиру в 2026 году, то уже к 30 апреля 2027 года обязаны отчитаться о полученном доходе. Даже если вам «как бы» ничего не должны, декларация 3-НДФЛ всё равно требуется. Ниже ― подробная инструкция, какие документы подавать, когда и почему.
Шаг 1. Определить, есть ли налог к уплате
Налог 13% (или 15% при доходах > 5 млн ₽ по прогрессивной шкале) не платится со всей суммы продажи. Важны три фактора:
- Срок владения. Если квартира была в собственности ≥ 3 года (для единственного жилья) или ≥ 5 лет (в остальных случаях), НДФЛ не возникает. Считается с даты регистрации права в Росреестре.
- Цена продажи. Если срок меньше, налогооблагаемая база равна доходу минус вычет 1 млн ₽ или доходу минус расходы на покупку (что больше).
- Прогрессивная шкала. С 2026 года при общих доходах свыше 5 млн ₽ за год ставка возрастает до 15% на превышение.
Шаг 2. Подготовить пакет документов
В идеале соберите всё заранее, пока не «забыли» детали.
Основные документы
- Декларация 3-НДФЛ за 2026 год (форма актуальна на 2026).
- Паспорт (скан первой страницы и прописки).
- Договор купли-продажи квартиры 2026 г. (копия + оригинал для сверки).
- Расчётный документ: выписка из ЕГРН до и после сделки, подтверждающая переход права.
- Платёжные документы от покупателя: платёжное поручение, расписка, выписка по банковскому счёту.
Дополнительные документы при применении вычета «расходы»
- Договор и акт приёма-передачи при первоначальной покупке.
- Документы о понесённых расходах: чеки, квитанции, договор подряда на ремонт (если ремонт учитывается).
Шаг 3; Заполнить 3-НДФЛ
Самый простой способ — онлайн через Личный кабинет на сайте ФНС или приложение «Налоги ФЛ». Пошагово:
- Выбрать «Подать декларацию» → 2026 год.
- Указать доход: код 1510 «Доход от продажи недвижимости».
- Применить вычет:
- Код 901 ― имущественный вычет 1 млн ₽, если документы о расходах отсутствуют.
- Код 903 ― вычет в размере фактических расходов (укажите сумму из договора покупки + документально подтверждённые расходы).
- Загрузить сканы документов и отправить декларацию.
Шаг 4. Оплатить налог
Если после расчёта образовалась сумма к уплате:
- Дождитесь, пока ФНС сформирует уведомление № 3 (придёт в ЛК или на почту).
- Оплатите до 15 июля 2027 года через любой банк или сервис «Оплата налогов» на сайте ФНС.
Частые ошибки
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Забыли подать «нулевую» декларацию (налог = 0 ₽) | Даже при нулевом НДФЛ декларация обязательна. Подайте онлайн, быстро и бесплатно. |
| Указали вычет 1 млн ₽ при наличии чеков на покупку квартиры за 4 млн ₽ | Выгоднее применять вычет по расходам (4 млн ₽), если цена продажи выше 5 млн ₽. |
| Продали через агентство, деньги пришли по доверенности | Доходом считается всё, что получили вы, а не агент. Запросите у агентства справку о перечислении. |
Сроки 2026-2027 в одной строке
- 30 апреля 2027 — последний день подачи 3-НДФЛ.
- 15 июля 2027 — оплата налога, если он есть.
Полезные ссылки
Официальный сайт ФНС России ― онлайн-кабинет, формы, справки.
Личный кабинет физлица ― подать декларацию без визита в ИФНС.
Даже если продажа квартиры кажется простой, обязанность отчитаться остаётся. Главное: проверить срок владения, выбрать выгодный вычет, собрать документы и подать 3-НДФЛ до 30 апреля. Тогда никакие штрафы (5% за каждый месяц просрочки) вас не коснутся.
Если остались вопросы, задайте их в ЛК ФНС или обратитесь к налоговому консультанту — с документами на руках разбор займёт 15 минут.