— Вопрос «нужно ли платить НДФЛ при продаже своей единственной квартиры» остаётся одним из самых популярных у собственников. Ниже ‑ подробная инструкция, как определить, облагается ли ваша сделка налогом, какие бывают исключения и что делать, чтобы остаться «в плюсе».
Что считается «единственным жильём»
Жилое помещение (квартира, дом, доля, комната) признаётся единственным, если на момент продажи у физлица:
- нет в собственности другого жилого объекта;
- нет доли в любом другом жилом помещении;
- любой из супругов (для совместно нажитого имущества) не владеет дополнительным жильём.
Исключение. Если новое жильё было приобретено на 90 дней раньше продажи старого, старое всё равно считается единственным (абз. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный срок владения в 2026 году
| Условие получения объекта | Срок, после которого продажа без НДФЛ |
|---|---|
| Наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента | 3 года |
| Единственное жильё (любой способ приобретения) | 3 года |
| Остальные случаи (куплено на рынке, получено по ДДУ) | 5 лет |
Пример 1
Купили единственную квартиру в марте 2023 г. и продаёте её в апреле 2026 г., свыше 3 лет. НДФЛ не платится.
Пример 2
Купили квартиру в марте 2024 г. и продаёте её в апреле 2026 г. — менее 5 лет. Но это единственное жильё. Всё равно 3 года уже прошли, налога нет.
Когда всё-таки придётся заплатить
- Вы владеете объектом менее 3 лет и он не является:
- единственным жильём;
- полученным по наследству/дару/приватизации.
- В период сделки у вас есть второе жильё, даже если вы им не пользуетесь.
- Вы продаёте объект, полученный по ДДУ, но менее 3 лет в собственности и у вас уже есть другое жильё.
Как рассчитать налог, если платить всё-таки нужно
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Документальные расходы на приобретение) × 13 %
Льгота. Если расходы подтвердить нельзя, можно использовать имущественный вычет 1 000 000 ₽.
Пример 3
Квартира куплена за 4 000 000 ₽, продаётся за 4 800 000 ₽. Расходы подтверждены договором и платёжками.
НДФЛ = (4 800 000 – 4 000 000) × 13 % = 104 000 ₽.
Особые льготы в 2026 году
- Многодетные семьи. При продаже любого жилья до 5 лет освобождаются от НДФЛ при выполнении условий:
- в семье двое и более детей;
- в год до продажи куплено новое жильё не меньшей площади;
- общая стоимость нового жилья ≥ стоимости продаваемого.
- Понижающий коэффициент. С 2025 года коэффициент 0,7 применяется к кадастровой стоимости, если цена сделки ниже 70 % кадастра.
Пошаговая инструкция, если вы вышли на срок 3 года
- Проверьте статус «единственного». Закажите выписку ЕГРН на себя и супруга(-и).
- Рассчитайте срок. Считаете с даты, указанной в свидетельстве о праве собственности (или из ЕГРН).
- Готовите документы. Договор купли-продажи, платёжные документы, правоустанавливающие документы.
- Декларация 3-НДФЛ не подаётся, если срок ≥ 3 лет и объект единственный.
Частые ошибки и мифы
| Миф | Правда |
|---|---|
| «Если купил в 2024 г., обязан ждать 5 лет» | Нет, при единственном жилье достаточно 3 лет. |
| «Декларацию вообще не подают» | Если срок <3 лет, декларация и налог обязаны быть. |
| «Супруг не имеет доли → срок считается отдельно» | Жильё считается общим, проверяются оба супруга. |
Что делать, если налог всё-таки начислили
- Получите требование ФНС.
- Уточните, признаётся ли объект единственным.
- Если правы вы — подайте возражение с приложением выписки ЕГРН.
- При отказе — вправе обжаловать в суде.
Если вы продаёте единственное жильё, владевшее им более 3 лет, налог не платится. В остальных случаях используйте вычеты, проверяйте статус объекта и соблюдайте сроки подачи 3-НДФЛ.
Важно! Данная информация актуальна на 20 апреля 2026 г.. Уточняйте изменения в НК РФ и разъяснения ФНС.