В 2026 году российское законодательство остаётся неизменным в ключевом принципе: доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % или 15 %, если вы — налоговый резидент РФ. Однако для владельцев единственного жилья действуют специальные льготы и вычеты, которые могут полностью исключить или существенно сократить размер налога. Ниже, подробная инструкция, как не переплатить государству, если вы продаёте свою единственную квартиру (дом) и сразу покупаете новое жильё.

Когда продажа единственного жилья вообще не облагается налогом?

Вы полностью освобождаетесь от НДФЛ, если одновременно выполняются два условия:

1. Срок владения составляет 3 года и более (или 5 лет для объектов, полученных по договору долевого участия после ).
2. В момент продажи у вас отсутствует другое жильё, зарегистрированное в ЕГРН:
   • квартира, комната, доля, дом, садовый домокомплект;
   • долевая собственность в другом объекте;
   • жильё, находящееся в совместной собственности супругов, если другой супруг тоже не имеет альтернативы.

Важно: объект считается «единственным» не только на дату сделки, но и в течение всего календарного года, предшествующего продаже (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Что делать, если срок владения меньше 3 лет?

Налог платить придётся, но его можно свести к нулю, используя вычеты:

• Имущественный вычет при продаже — фиксированный вычет 1 000 000 рублей (для жилых помещений, домов, земельных участков) или 250 000 рублей (для нежилых помещений);
• Вычет «доход минус расходы» — вместо миллиона можно уменьшить налоговую базу на документально подтверждённые расходы на приобретение продаваемого жильё (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные документы).

Пример:

Вы купили квартиру 2 года назад за 4 500 000 рублей и продаёте за 5 000 000 рублей. Налоговая база:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000 рублей

НДФЛ 13 % = 65 000 рублей. Если бы вы использовали только фиксированный вычет 1 млн рублей, налог составил бы 13 % × (5 000 000 – 1 000 000) = 520 000 рублей.

Как покупка нового жилья влияет на налог?

Покупка нового жилья сама по себе не уменьшает налог с продажи, но даёт право на:

• Имущественный вычет при покупке, до 2 000 000 рублей на покупку квартиры/дома (возвращается до 260 000 рублей при ставке 13 %).
• Ипотечный вычет, до 3 000 000 рублей процентов по ипотеке (до 390 000 рублей).

Если вы одновременно продаёте и покупаете в одном налоговом периоде (календарный год), то:

1. подаёте декларацию 3-НДФЛ за год продажи;
2. указываете доход от продажи и применяете вычет по продаже (1 млн или расходы);
3. указываете вычет по покупке (до 2 млн рублей) и ипотечный вычет;
4. взаимозачёт: сумма НДФЛ к уплате может быть полностью покрыта суммой вычета при покупке.

Приметный расчёт:

• Доход от продажи (менее 3 лет владения, расходы не подтверждены): 5 000 000 рублей;
• Вычет при продаже: 1 000 000 рублей;
• Налог к уплате: 13 % × (5 000 000 – 1 000 000) = 520 000 рублей;
• Покупка новой квартиры за 6 000 000 рублей: вычет 2 000 000 рублей → 260 000 рублей к возврату;
• Взаимозачёт: 520 000 – 260 000 = 260 000 рублей к уплате (вместо 520 000).

Особенности для супругов

Жильё, нажитое в браке, считается совместной собственностью. Если один супруг продаёт свою долю, а другой уже имеет квартиру, «единственность» теряется, и льгота 3 лет не применяется. Чтобы сохранить статус «единственного жилья»:

• заранее (до продажи) оформите брачный договор, закрепляющий раздельный режим собственности;
• переоформите долю на одного из супругов, у которого действительно нет иного жилья;
• дождитесь 3-летнего срока владения вновь оформленной доли.

Пошаговый алгоритм «продаём-покупаем» без лишних налогов

1. Убедитесь, что жильё действительно «единственное» (проверьте выписку ЕГРН).
2. Если срок владения ≥ 3 года — налог не платится, декларацию не подаёте.
3. Если срок < 3 года — выберите вычет:
   • 1 000 000 рублей;
   • или «доход минус расходы».
4. Одновременно оформляете вычет на покупку нового жилья (до 2 млн рублей).
5. До 30 апреля следующего года подаёте 3-НДФЛ, применяете взаимозачёт.
6. Оплачиваете остаток НДФЛ (если есть) до 15 июля.

Частые ошибки

• Не сохраняют документы о первоначальной покупке — без них нельзя применить вычет «доход минус расходы».
• Забывают заявить вычет на покупку — теряют право на возврат до 260 000 рублей.
• Учитывают только регистрацию в ЕГРН — забывают, что «единственность» проверяется на конец предыдущего года.
• Не учитывают доли супругов — лишаются льготы.

Если вы продаёте единственное жильё, которым владели 3 года и более, налог не взимается. Если срок владения меньше — используйте вычет при продаже и вычет при покупке, чтобы минимизировать или полностью покрыть НДФЛ. Главное — грамотно подготовить документы и вовремя подать декларацию 3-НДФЛ.

Совет: перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым специалистом или проверьте себя в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика», чтобы убедиться в отсутствии скрытых объектов недвижимости на ваше имя.